Investeren in leisure loont deel 2

verslag van de bijeenkomst                          3 december 2009

deelnemers: Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij, BAM Vastgoed , BRC Imagination Arts , Consens Vastgoed Service , Corio Nederland Retail , DHV, Dura Vermeer Vastgoed , gemeente Gorinchem ,  gemeente Harlingen, gemeente Heerhugowaard , gemeente Nieuwegein , gemeente Nijmegen , gemeente Rotterdam , gemeente Zoetermeer , gemeente Zwolle , Grontmij Nederland , Hauzer & Partners  Bedrijfsmakelaars , Holland Business Promotion Office , ING Vastgoedontwikkeling ,  IPMMC Vastgoed , Johan Matser , JVH  gaming and entertainment , LAgroup, NHTV Leisure Management , Merlator Marketing , Pleisureworld , Progere , Reusken Bouw , ROC Amsterdam Gooi en Vechtstreek , Segesta Groep , Seinpost Adviesbureau , Sports & Leisure Group , Slimm adviesgroep ,  Synchroon BV , NS Poort , NV Industriebank LIOF , NYOYN Playing, RMA   Reinartz Management & Advies , Wennekes Multimedia

Met vier sprekers gingen we samen op zoek naar antwoorden op de vraag of investeren in leisure loont.
In een interactieve sessie werden “the seven deadly sins” en “the seven heavenly virtues” van het investeren in leisure op rij gezet en besproken.

Bart Dronkert, programmamanager gemeente Zoetermeer:

"De gemeente Zoetermeer heeft heel bewust gekozen voor een Leisure ontwikkeling. Naast de economische motieven heeft de Leisure ook een duidelijke meerwaarde voor het vestigingsklimaat van andere bedrijven en bewoners."
Een advies: "Maak van je project geen blauwdruk, maar geef ondernemers de ruimte om zelf met initiatieven te komen."

Theo Hendriks, Sports and Leisure Group, ontwikkelaar van fitnesscentra

Met meer dan 20 centra ziet de groep de toenemende concurrentie met vertrouwen tegemoet. Hendriks: "Wij zitten er bij elke ontwikkeling bovenop, want wij hebben de specifieke kennis voor het bouwen en inrichten van leisurecentra. En dat is ook nodig, want er wordt weinig rekening gehouden met specifieke eisen voor succesvolle Leisure concepten in de plannen van gemeenten en projectontwikkelaars."
Een advies: "Betrek de eindgebruiker vanaf dag 1 bij de projectontwikkeling. Zo komt het meest markgerichte plan tot stand en voorkom je leisureprojecten met een onherkenbaar profiel."

Hans Broekman, Progere BV, ontwikkelaar van innovatieve projecten:

In zijn praktijk ziet Broekman heel duidelijk de meerwaarde van samenwerking tussen Leisure en andere functies. Maar de praktijk blijkt weerbarstig: Veel gebieden zitten `op slot' en ook legt hij de verschillen in cultuur tussen leisurebedrijven en projectontwikkelaars bloot. Dat zijn belangrijke barrieres die moeten worden opgelost.
Zijn duidelijke conclusie: "De werelden van Leisure en gebiedsontwikkeling moeten veel meer samenwerken."

Jeroen Holman, BRC imagination arts, conceptontwikkeling

Op de vraag: "Is investeren in Leisure lonend?" komt Holman meteen met een duidelijk "NEE". Maar dat antwoord wordt in de presentatie genuanceerd. Want wat blijkt: Veel Leisure projecten zijn, geisoleerd bekeken, economisch weinig interessant. Maar als je Leisure in een breder perspectief bekijkt, dan blijkt er vaak wel een meerwaarde te zijn.
Een advies: "Stap eens af van de geijkte paden en durf samen met goede partners een project te bekijken vanuit een breder perspectief."
_____________________________________________

Brood@Spelen middag 2009

"Duurzaam ontwikkelen van winkels, horeca en vermaak"
Een verslag van Marjolein van Zanten

Op 27 mei organiseerde Paul Rodenburg van B@S Consultants voor al weer de 10^e keer de Brood@Spelen middag. Op dit lustrumcongres in het Jacobi Theater te Utrecht gaven drie sprekers hun visie op het onderwerp ‘duurzaam ontwikkelen’. Hoe ver zijn we hier mee? Leeft het echt of is het maar een hype?

Volgens spreker Jan Oosterman (DHV) is het óók een hype, getuige het explosief gestegen aantal hits op de zoekmachines van internet. Eigenlijk is het een reeks van hypes, want de betekenis van duurzaamheid schijnt door de jaren heen steeds te veranderen. Oosterman belichte dan ook enkele veelgehoorde begrippen, zoals Cradle to Cradle, duurzaam ondernemen, duurzaam omgaan met energie en ook met mensen. Het is ook een gevoelig onderwerp, want de mens ervaart duurzaam gekoppeld aan zuinigheid als onprettig.

Hoe staat het met duurzaamheid en winkels? Zijn bijvoorbeeld schaalvergroting en goed bereikbare locaties een voorbeeld van duurzaam ontwikkelen? Dan blijkt dat de medaille twee kanten heeft, want ja, dit is duurzaam omdat het efficiënt is t.a.v. autoverkeer en tijd (combinatiebezoek), maar nee, dit is niet duurzaam omdat de binnenstad er onder lijdt.

En E-shopping dan? Of flyeren via Bluetooth en mobiele telefoons? Ja, dat is duurzaam, want de consument gebruikt minder energie om naar een fysieke winkel te gaan en er hoeven geen folders gedrukt te worden en nee, want de datacenters die ons internetverkeer regelen schijnen energieslurpende monsters te zijn.

Ten aanzien van winkelcentra noemt Oosterman een paar concrete voorbeelden: Almere Poort wordt een 8000m2 groot winkelcentrum dat veel duurzame elementen bevat. Het ontwerp van de Tilburg Mall schijnt ook duurzaam te zijn, maar komt er dus niet (is dit duurzaam...?). En in het recente verleden is bij de ontwikkeling van het winkelcentrum in het stadje Panningen ook veel rekening met duurzaamheid gehouden.

Op dit moment is duurzaamheid nog volop in ontwikkeling en bestaat het vooral uit a) besparen op energie; b) gevoel voor de omgeving en c) de extra beloning die voor de consument gevonden moet worden, wil deze het leuk blijven vinden.

Spreker Erik Röling van AM Commercieel Vastgoed laat de eerder genoemde twee kanten van de medaille ook nog even zien. Voorbeelden van mooie oude grachtenpanden, krotten, de skyline van Dubai en mijnbouw kunnen zowel als duurzaam als niet-duurzaam betiteld worden: het ligt helemaal aan het standpunt. Het gebouw waarin AM en zuster IPMMC gevestigd zijn is in elk geval duurzaam ontworpen. Hij stelt dat het huidige beleid rondom duurzaamheid voornamelijk energiegestuurd is via de EPN (Energie Prestatie Norm). In het lenteakkoord tussen VROM, Neprom, NVB en Bouwend Nederland spreken partijen een 50% energiereductie in 2017 t.o.v. 2007 af. Maar volgens Röling is dit nog niet zo gemakkelijk uitvoerbaar, omdat sommige regels strijdig zijn. Duurzaamheid is een containerbegrip geworden. In essentie komt het volgens hem hier op neer: duurzaam ontwikkelen = meer investeren om minder te betalen.

Imke van Deventer (Buhren & Van Deventer: ‘linking people to their environment’) zit vanuit haar werk veel meer op de gevoelskant van de materie. ‘Een beter milieu begint bij een goed huwelijk’, is haar opening. Bedoeld wordt dat singles slecht zijn voor het milieu in termen van extra woningen, auto’s, enz. Volgens Van Deventer zit de mensheid in een fase van ‘rehab’. Maar dat impliceert gedragsverandering en dat is een van de moeilijkste dingen die er is. Volgens haar is het zo dat het gedrag van aanbieders en overheid bepaalt of de consument reageert. Belangrijk is ook dat gedragsverandering beter werkt als er beloond in plaats van gestraft wordt. Van Deventer neemt toch ook het woord ‘hype’ in de mond en verwacht dat de hele duurzaamheidshype binnenkort op orkaansterkte komt. Maar gaan we dit als een leerproces ervaren of leggen we alles naast ons neer? Terug naar het gevoel: Van Deventer maakt het niet uit hoe de technici het allemaal oplossen, als de omgeving maar leefbaarder wordt en de mens er zich uiteindelijk plezierig bij voelt.

Organisator Paul Rodenburg over het thema: ‘Het gehele denken gaat om het woord ‘CO2-neutraal’ en dan kom je toch op de techniek uit. In de wereld van winkels, winkelcentra en horeca worden natuurlijk al geruime tijd initiatieven ontplooit. Maar het mooiste voorbeeld vind ik nog steeds het Colloseum te Rome, dat na al die eeuwen nog steeds staat en een functie heeft. Bijzonder is dat de ‘Club van Rome’ al meer dan 30 jaar met het thema bezig is en dat het pas nu echt gaat spelen. De tijd maakt het dan ook noodzakelijk er wat mee te gaan doen: Juist in tijden van crisis is de noodzaak en bij een aantal partijen zeker ook de bereidheid om te innoveren hoog. Maar lastig is het wel, want de mens is als winkelconsument de laatste jaren wel heel op gemak ingesteld geraakt en zal ook in de toekomst op (duurzaam) comfort gericht blijven.

----------------------------------------------

Brood@Spelen middag 2008

"Werelden van vermaak"

Een verslag van Marjolein van Zanten

Woensdagmiddag 21 mei 2008 vormt het Jacobi Theater in Utrecht voor de negende maal het decor voor de Brood en Spelen middag van het retail adviesbureau B@S Consultants. Paul Rodenburg heeft ook dit jaar weer een uitdagend thema en bijpassende sprekers geselecteerd. Zo’n 85 deelnemers transformeren tot publiek en worden meegevoerd naar de eigen  “Werelden van Vermaak”  van de vier sprekers.

Hubert von Heijden (Von Heijden & Verre) verschijnt als eerste ten tonele en belicht de kansen voor retail in leisure-projecten. Als algemene trends  aan de vraagzijde van leisure signaleert Von Heijden een steeds schaarser wordende vrije tijd in combinatie met een toenemende koopkracht (niet iedereen is het hier mee eens). Consumenten willen in toenemende mate taken combineren, vertonen zapgedrag en zijn continu op zoek naar de juiste balans tussen werk en ontspanning. Aan de aanbodzijde signaleert Von Heijden ook een aantal trends: een toename van multifunctionele projecten, schaalvergroting,  het  groeiend belang van belevingswaarde en een toenemend aantal partnerships met niet-vrijtijdsbedrijven. Von Heijden benadrukt dat trends aan zowel vraag als aanbodzijde moeten worden opgepakt door gemeenten en ontwikkelaars om krachtige projecten te realiseren. Jachthavens vormen een mooie illustratie van de hiervoor beschreven trends: er is een transformatie gaande naar  fullservice centra. Naast ligplaatsen vormen diverse retail-punten en uitgebreide horeca het aanbod. Ook op bungalowparken en campings is deze trend zichtbaar. Volgens Von Heijden stellen bezoekers steeds hogere eisen aan leisure en de gebouwde omgeving in het algemeen. Belevingswaarde wint terrein ten koste van praktische motieven. Retail wordt een steeds belangrijker instrument om effectief  waarde toe te voegen  aan ontwikkelingen. Kansen voor retail liggen er o.a. op sportcomplexen waar retail een ondergeschoven functie is. Von Heijden sluit af met een leuke doordenker: “De verkoop van boeken is in Nederland nog nooit zo hoog geweest als het afgelopen jaar, maar Nederlanders lezen tegelijkertijd steeds minder boeken…”

Deze laatste uitspraak wordt beantwoord door de tweede spreekster: Nadia van Houwelingen (TCN): De eerste vrijetijdsbesteding van mensen is shoppen, dit verklaart volgens haar de toename van de boekenverkoop. Van Houwelingen vertelt  van uit de visie van TCN over het creëren van attractieve plekken (plekken waar mensen graag zijn). In eerste instantie gaat het om de juiste mix tussen context (locatie) en product (wat wil je maken). Deze juiste mix levert de ingrediënten voor het concept. Gemak en uniciteit vormen in dit verhaal elkaars tegenpool maar beschikken beiden over grote attractiewaarde. Als voorbeeld voor een attractieve gemaksplek staat de AH to Go symbool evenals de Efteling dit doet voor uniciteit. Een mixvariant is Artis: Stadspark voor Amsterdammers en dagje uit voor de rest van Nederland. Door het combineren  van kennis over groeimarkten, trends en specifieke ruimtelijke eigenschappen komen vernieuwende concepten tot stand. Van Houwelingen illustreert  haar verhaal tenslotte aan de hand van een (nog te ontwikkelen) project  uit de stal van TCN.

Hans Felius (Krijco) is er veel aan gelegen om het (onterecht) negatieve  imago van casino’s (speelhallen) te verbeteren. Krijco is specialist in het ontwikkelen van projecten met als uitgangspunt een casino. Kern van de strategie van Krijco is het aanhaken met casino’s  bij reeds bestaande retail: een gebleken succesfactor, zeker in combinatie met horeca. De door Krijco gevolgde strategie is effectief in het “geven van een goed gevoel”aan de bezoekers van een gebied. Door eerdere sprekers is dit zogenaamde “toevoegen van belevingswaarde” aan een (integrale) gebiedsontwikkeling reeds onderkend als een steeds belangrijker instrument.

Door het afschaffen van de BTW en het invoeren van kansspelbelasting is de casinobranche ernstig onder druk komen te staan. Recentelijk zijn dan ook een aantal projecten van Krijco stopgezet en projecten waar reeds groen licht voor is gegeven worden simpelweg nog niet opgestart. Het risico voor ontwikkelen is in de huidige markt te groot.

Tenslotte is het Hans van Leeuwen (SLIMM Advies) die de focus legt  op de vergelijking tussen binnenstad en attractiepark. Hij doet dit op een bijzondere manier door een binnenstad voor te stellen als attractiepark. Hiertoe vraagt hij zijn publiek zich in te leven in de bezoeker: hoe beleef je een binnenstad? Hoe beleef je een attractiepark? Wat verwacht je? Wat wil je zien en waar voel je je prettig bij? Voor zowel de binnenstad als het attractiepark wordt geconcludeerd  dat “je welkom voelen” een allesomvattende voorwaarde is. Als hier niet aan wordt voldaan voelen bezoekers zich niet op hun gemak en is de ervaring negatief. Aansluitend bij de conclusies van de voorgaande sprekers moet ook Van Leeuwen vaststellen dat binnensteden zich ondanks een vaak niet heel gastvrij onthaal (files, parkeerproblematiek, hoge parkeertarieven en viezigheid) in veel belangstelling mogen verheugen. Door distributie-planologisch beleid bevinden  winkels zich nog steeds in de (historische) stadscentra en de meeste Nederlanders zijn nu eenmaal dol op shoppen. Kansen voor binnensteden liggen in authenticiteit, oftewel het ontwikkelen van een eigen attractieve plek met een boodschap. Maar hoe doe je dat? Van Leeuwen adviseert centrumgebieden om net als een attractiepark te werk te gaan: zorg voor goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid, beschik over een eigen verhaal (story-board) en zorg daarbij voor een “warme deken” zodat de totaalbeleving positief is. Zorg voor een goede marketing en actieve regie van het gebied: het is vaak kinderlijk eenvoudig om te sturen in de beleving door de consument, kijk maar naar attractieparken!

Het geven van “een goed gevoel” liep als een rode draad door deze wederom geslaagde Brood en Spelen: belevingswaarde is cruciaal in het ontwikkelen en beheren van vermaak. Als je als gemeente, ontwikkelaar of eigenaar slaagt in het opwekken van  het goede gevoel verblijven mensen graag in je project, zeggen zij het voort en komen met plezier terug! 

overzicht deelnemende bedrijven/instellingen:
Aberdeen Property Investors, Achmea Vastgoed BV, Bagels & Beans, BAM Vastgoed, Berginvest, Bex Communicatie, Bureau Hanzesteden, Centrale Branchevereniging Wonen / Mitex, Corio Nederland Retail BV, Delta Lloyd Vastgoed, DHV BV, Droogh Trommelen en Partners, DTZ Zadelhoff, Dura Vermeer Vastgoed BV,  Fidato, Fortis Vastgoedontwikkeling NV, Foruminvest BV, gemeente Almelo, gemeente Apeldoorn, gemeente Capelle aan den IJssel, gemeente Den Haag, gemeente Enschede, gemeente Haarlemmermeer, gemeente Helmond, gemeente Lelystad, gemeente Nieuwegein, gemeente Rotterdam, gemeente Utrecht, Gelders Overijsselse Bureau voor Toerisme, Gert van Ruler MKB-Adviseur BV, Grontmij | Marktplan, Grontmij | Route IV, HBD Hoofdbedrijfschap Detailhandel, ING Vastgoedontwikkeling BV, IMK BV, Johan Matser Projectontwikkeling,  Jones Lang LaSalle, JVH gaming & entertainment,  Kamer van Koophandel Rotterdam, Kastanje Ontwikkeling bv, Ladage Beheer BV, Leyten Vastgoedontwikkeling bv,  LevendLand, Locatus, MKB Adviseurs BV, OBR Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam, Projectorganisatie Stationsgebied Utrecht, R.J. De Vries & Partners, Rotteveel M4 Vastgoedontwikkeling, Seinpost Adviesbureau BV, Stichting Trudo, Strabo bv, Super de Boer, Swedice Ice & Snow Tech, Tinker Imagineers bv, Trivium Hotel & Spa, VGSA Van Gool Stedelijk Advies, Van Veen Design, Vastgoed Prospect bv, WPM Planontwikkeling BV, WPM Winkelcentrummanagement BV, 3W Vastgoed,

________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

Brood@Spelen middag 2008  

Werelden van vermaak.  

Een verslag van Walter Jonker

Op woensdag 21 mei organiseerde Paul Rodenburg  van B@S Consultants voor al weer de 9e keer de Brood@Spelen middag, waarin de ontwikkeling van leisure centraal stond.  Op deze drukbezochte themamiddag bespraken vier specialisten op recreatiegebied hun visie op de ontwikkeling van leisure in winkels, winkelcentra en binnenstad.

Hubert von Heijden is adviseur voor ontwikkeling en exploitatie van accommodaties in de vrije tijd.

Von Heijden erkent het feit dat ‘leisure complexen’ in binnensteden minder rendabel zijn. Bij publieke sportcomplexen moet er vaak geld bij. Op dit moment verdwijnen steeds meer leisurevoorzieningen naar de buitenrand van de stad. Door combinaties toe te staan met retailconcepten, kan de positie van leisureprojecten worden versterkt. De huidige retailprobeersels in sportcentra zijn nog weinig succesvol; bijvoorbeeld vitrines met producten of winkeltjes die slechts op bepaalde tijden geopend zijn.

Volgens Von Heijden zijn er mogelijkheden om dit effectiever aan te pakken. Als voorbeeld noemde hij het sportcomplex in Eindhoven Noord, waar jaarlijks zo’n 1,7 miljoen bezoekers op af komen. Enkel kansen voor detailhandel binnen dit soort concepten:

1. Het combineren met sportretail. De sportcomplexen zijn bij uitstek geschikt voor ‘try en buy’ concepten.

2. De verkoop van gezondheidsartikelen

3. Bij sportcomplexen buiten de binnenstad zouden ook de dagelijkse boodschappen kunnen worden aangeboden. (Uit het publiek: "Sportcomplexen hebben vaak ook goede parkeermogelijkheden.")

Nadia van Houwelingen van projectontwikkelaar TCN gaf een kijkje in de ontwikkeling van Schieveste in Schiedam. Hier wordt met een ‘Urban entertainment Centre’ ingespeeld op de groeiende populariteit van multimedia en de daaraan gekoppelde entertainment. De gemeente Schiedam vindt het belangrijk dat er op deze locatie activiteiten plaatsvinden met een sterke leisure component. Het Urban Entertainment Centre bestaat uit drie hoofdcomponenten: Retail (17.000m2) Leisure (19.500 – 22.000m2) en Food en fun (4.500 – 6000m2).  Daarnaast maakt ook een P+R locatie onderdeel uit van het ontwikkelingsprogramma.

Hans Felius van Krijco Casino’s en Leisure is als ondernemer een partij die dagelijks met de praktijk van aantrekkelijk binnensteden te maken heeft. Krijco heeft zich ontwikkeld van een gokautomatenbedrijf tot een entertainmentorganisatie die aan een zo breed mogelijk publiek verantwoord amusement wil bieden. De negatieve associatie van gokhallen en gokverslaving maakt het vinden van geschikte locaties met bijbehorende vergunningen tot een belangrijk knelpunt.

In de nieuwste locaties van de Krijco casino’s krijgt het vermaak een steeds belangrijker rol. Felius: “We willen de mensen een gezellig avondje uit bieden. Door in een winkelgebied meer leisure concepten toe te laten kan bezoekfrequentie stijgen en verblijfsduur worden verlengd. ” Felius gaat in op de praktijk bij een aantal projecten. Bij het Boreel in Deventer is volgens Felius gekozen voor een gedifferentieerde huurprijs: “We zitten niet te wachten op faillissementen. Verschillende partijen moeten hun geld kunnen terugverdienen.”

Hans van Leeuwen van Slimm Advies wist als laatste spreker de aandacht goed vast te houden door met enkele harde feiten te komen over gastvriendelijkheid in binnensteden. Van Leeuwen is specialist in de leisure industrie en adviseert bedrijven en overheden over ontwikkelingen in de markt.

Door een vergelijking te maken tussen een binnenstad en een attractiepark kwamen de zwakheden van een binnenstad als attractie naar voren. Van Leeuwen: “In een attractiepark wordt je welkom geheten en na afloop uitgezwaaid. Daar voel je je welkom. Dat  is in de meeste binnensteden wel anders. Daar wordt je gedoogd. Ga als ontwikkelaar of gemeente eens bekijken hoe je de bezoekers een ‘warme deken’ kan bezorgen.”

Een tweede belangrijk aandachtspunt voor de binnensteden is de uniciteit. Van Leeuwen: “De grote steden lijken steeds meer op elkaar. Dat komt doordat de grote ketens een muur van bekende gevels bouwt. Je komt dus in elke stad bijna hetzelfde winkelbestand tegen. Terwijl de oude binnensteden juist een automatische voorsprong hadden door hun unieke omgeving.“

Het gaat volgens Van Leeuwen beter bij projecten die buiten het binnenstadgebied liggen. Rondom voetbalstadions en retailcentres is er een veel beter evenwicht tussen retail en leisure. Hier besteed men vaak veel meer aandacht aan klantrelaties.”

“Ga eens in de schoenen staan van een pretpark- of binnenstadbezoeker. “ had Van Leeuwen zijn gehoor aan het begin van de presentatie voorgehouden,  “…je ziet dan vanzelf waar het beter kan.” Dat bericht was aangekomen. De vragen gingen dan ook vooral over de mogelijke oplossingen:

Afsluitend kon worden geconcludeerd dat het net als voorgaande jaren weer een leuke en drukbezochte middag was met 85 vertegenwoordigers van gemeenten, toeristisch-recreatief bedrijfsleven, horeca en winkeliers, HBD, MKB, Kamers van Koophandel,  projectontwikkelaars, beleggers en eigenaren onroerend goed, onderzoekers, adviseurs en andere professionals betrokken in de ontwikkeling van winkels en horeca en vermaak.  

overzicht deelnemende bedrijven/instellingen:
Aberdeen Property Investors, Achmea Vastgoed BV, Bagels & Beans, BAM Vastgoed, Berginvest, Bex Communicatie, Bureau Hanzesteden, Centrale Branchevereniging Wonen / Mitex, Corio Nederland Retail BV, Delta Lloyd Vastgoed, DHV BV, Droogh Trommelen en Partners, DTZ Zadelhoff, Dura Vermeer Vastgoed BV,  Fidato, Fortis Vastgoedontwikkeling NV, Foruminvest BV, gemeente Almelo, gemeente Apeldoorn, gemeente Capelle aan den IJssel, gemeente Den Haag, gemeente Enschede, gemeente Haarlemmermeer, gemeente Helmond, gemeente Lelystad, gemeente Nieuwegein, gemeente Rotterdam, gemeente Utrecht, Gelders Overijsselse Bureau voor Toerisme, Gert van Ruler MKB-Adviseur BV, Grontmij | Marktplan, Grontmij | Route IV, HBD Hoofdbedrijfschap Detailhandel, ING Vastgoedontwikkeling BV, IMK BV, Johan Matser Projectontwikkeling,  Jones Lang LaSalle, JVH gaming & entertainment,  Kamer van Koophandel Rotterdam, Kastanje Ontwikkeling bv, Ladage Beheer BV, Leyten Vastgoedontwikkeling bv,  LevendLand, Locatus, MKB Adviseurs BV, OBR Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam, Projectorganisatie Stationsgebied Utrecht, R.J. De Vries & Partners, Rotteveel M4 Vastgoedontwikkeling, Seinpost Adviesbureau BV, Stichting Trudo, Strabo bv, Super de Boer, Swedice Ice & Snow Tech, Tinker Imagineers bv, Trivium Hotel & Spa, VGSA Van Gool Stedelijk Advies, Van Veen Design, Vastgoed Prospect bv, WPM Planontwikkeling BV, WPM Winkelcentrummanagement BV, 3W Vastgoed,

----------------------------------------------

----------------------------------------------

VERSLAG Brood@Spelen middag 23 mei 2007

"horeca in winkels, winkelcentra en binnenstad"

Mei 2007, alweer de 8^e Brood @ Spelen middag. Ook dit jaar weer georganiseerd door Paul Rodenburg van B@S Consultants. Net als voorgaande jaren was er weer een select gezelschap van ongeveer 100 personen uit verschillende sectoren aanwezig (gemeenten, vastgoed, horeca, adviesbureaus, etc.). Het centrale thema van deze middag was Horeca in winkels, winkelcentra en binnenstad. Een viertal interessante sprekers was bereid gevonden om dieper op dit onderwerp in te gaan. Zij namen de aanwezigen mee op een reis langs geslaagde projecten, minder geslaagde projecten, bottlenecks, trends & ontwikkelingen en nieuwe concepten.  

 Horeca-ontwikkeling: ambitie/visie versus praktijk  

Arjan Post (bedrijfsadviseur van IMK) opent de middag. Hij gaat ten eerste in op de toegevoegde waarde van horeca binnen stads(deel)centra. Hij stelt dat horeca de verblijfsduur verlengd, functioneel/faciliterend is en dat horeca een trekker is met spin-off. De consument heeft na ongeveer 35 min. winkelen behoefte aan afleiding en een ‘pauze’. Op dat moment begint horeca een belangrijke rol te spelen. De consument kan er even uitrusten en ontspannen. Ook horeca in wijkwinkelcentra zorgt voor een toegevoegde waard e. In dit geval is de horeca winkelondersteunend, completeert horeca het aanbod en is er sprake van een afhaalfuncti e. De horeca in wijkwinkelcentra heeft dus een andere functie dan de horeca in stads(deel)centra.

Na dit vastgesteld te hebben is het tijd om te kijken naar wat er op dit moment vaak gebeurd: de realisatie van nieuwbouw of de renovatie van bestaande panden. Post stelt dat horeca in stads(deel)centra of in wijkwinkelcentra na een renovatie/nieuwbouw:

• De faciliteit er extern en intern modern uit hoort te zien

• De formule aan de tijdsgeest moet zijn aangepast

• Het bedrijf een duidelijke toegevoegde waarde moet hebben

• Er ook een goede locatie moet zijn

Renovatie/nieuwbouw is een goede ontwikkeling, maar soms zijn de projecten (te) ambitieus. Dan willen de betrokken partijen te veel. Om dit te verduidelijken geeft Post enkele aansprekende voorbeelden. (te) Ambitieuze plannen die toch worden uitgevoerd en uiteindelijk is het de ondernemer die het allemaal waar moet maken. De selectie van de juiste ondernemer is daarom een intensief en erg belangrijk proces. Hiervoor reikt hij de aanwezigen enkele handvaten aan om de juiste ondernemer te selecteren. Belangrijk bij de selectie van de juiste ondernemer is de vraag: wat voor invloed heeft zo iemand op zijn omgeving?

Tot slot geeft Post aan wat er mis kan gaan van de start, verbouwing tot de opening; afspraken die niet worden nagekomen, communicatie die stroef verloopt of helemaal geen communicatie, bouwkundige problemen, investeringsoverschrijdingen of het niet halen van de opleveringsdatum; alles is mogelijk. Daarom is het belangrijk om de ondernemer altijd op de hoogte te stellen van ontwikkelingen en samen tot oplossingen te komen. Dat klinkt eenvoudig, maar in de praktijk gaat dit vaak mis. Overleg en zorg dat alle partijen van elkaar weten wat ze willen, waar ze aan toe zijn en wat er allemaal moet gebeuren voor een vruchtbare samenwerking. Want als de ondernemers het niet halen, kan het voortbestaan van het winkelcentrum in gevaar komen.

Vanuit de zaal komt tot slot nog de opmerking dat er bij de kenmerken van de ondernemer een belangrijk aspect ontbreekt. De ondernemer dient altijd passie te tonen! Post is het hier mee eens.  

 Horeca in Retailgebieden

Vervolgens neemt Robèrt Dackus (conceptontwikkelaar 3W) het over. Hij begint met het stellen van een vraag aan de za al : Bij een bezoek aan de stad

A. Koop ik altijd iets
B. Besteed ik altijd iets in de horeca
C. Beiden

Het merendeel van de zaal kiest voor optie C. Onderzoek heeft uitgewezen dat dit vanuit de consument ook zo is: 67% bezoekt horeca tijdens funshoppen. Dackus stelt dan ook dat de stad een vrijetijdsbestemming is geworden.  

Dackus vraagt zich af waarom horeca in een retailomgeving belangrijk is. De antwoorden:

• Troef in keuze winkelstad (keuze niet alleen op basis van retail-aanbod, maar ook op basis van de horeca-sfeer)

• Winkelgebieden steeds vaker ontmoetingsplek

• Verhoogt verblijfskwaliteit

• Verlengt verblijfsduur

Vervolgens komt Dackus met een praktijkvoorbeeld waar 3W op dit moment mee bezig is; Mosae Forum in Maastricht. Een ontwikkeling in het stadshart waarbij wonen, werken, winkelen, parkeren en de fine food market Mosae Gusto! worden gecombineerd. Mosae Gusto! staat voor een afgewogen mix van retail (food en non food), edutainment en innovatieve horeca in een unieke omgeving, namelijk gewelvenkelders in Maastricht (www.mosaegusto.nl)

De uitgangspunten van deze ontwikkeling zijn:

• Het versterken van het Bourgondisch imago van Maastricht, inspelen op de trends

• Inspelen op de trends bewust, gezond en lekker eten

• Invullen met couleur locale

• Dagelijks vers, specialiteiten en streekproducten

• Zowel voor inwoners Maastricht als toeristen aantrekkelijk

Het is een zeer ambitieuze ontwikkeling waarin de ontwikkelaar nadrukkelijk aanwezig z al moeten zijn al s procesbewaker, conceptbewaker, partner voor de ondernemers en nadrukkelijk bezig z al moeten zijn met project-marketing. Het bedachte concept z al bewaakt moeten worden en samenwerking tussen de ondernemers staat centra al .  

Bij de uitwerking en re al isatie van het concept is Dackus tegen verscheidene problemen aangelopen. Onder andere de mix van horeca en retail vormde een probleem. De Nederlandse wetgeving heeft hier niet al tijd even duidelijke richtlijnen voor. Dackus stelt dan ook dat er voldoende mogelijkheden zijn om nieuwe combinaties mogelijk te maken. Op de vraag of dit concept ook in andere steden toepasbaar is, antwoordt Dackus volmondig ja. Alleen de invulling van het concept z al over al anders zijn. Bovendien dient gestreefd te worden naar invulling met couleur loc al e, die versterkt de uniciteit van het concept en de aantrekkingskracht van het hele retailgebied.

Tot slot nodigt Dackus iedereen uit om in september 2007 Mosae Gusto! zelf te komen beleven”.

 Beleid & mogelijkheden voor horeca in Utrecht

De volgende spreker is Jo de Viet, hoofd Economische Zaken van de gemeente Utrecht. Waar de andere sprekers vanuit de markt werken, daar bekijkt hij het vanuit overheidskant. Een andere invalshoek dus.  

Utrecht is een grote stad met een sterk groeiende bevolking. De gemeente wil de stad voor bestaande en nieuwe bewoners en voor zakelijk en toeristisch bezoek leefbaar en attractief houden. Een goede ontwikkeling van horeca speelt daarbij een belangrijke rol. De gemeente Utrecht heeft daarom in de afgelopen periode samen met horeca en andere betrokken partijen een ontwikkelingskader Horeca opgesteld, dat naar verwachting binnenkort kan worden vastgesteld.  

De gemeente Utrecht telt ruim 700 horecabedrijven. 45% hiervan bevind zich in de binnenstad. Vanuit de markt zijn er vele initiatieven gericht op een verdere ontwikkeling van het horeca aanbod, zowel in de binnenstad als daarbuiten in de wijken. Het is daarom zaak om een actief gemeentelijk horecabeleid te voeren., met randvoorwaarden en kaders voor de verder ontwikkeling van de horeca: behoud leefbaarheid & attractie, creëer diversiteit & kwaliteit en varieer in typen & gebieden. De gemeente Utrecht heeft daartoe de stad in deelgebieden onderscheiden. Elk van die deelgebieden heeft een eigen profiel. Die profielen geven richting aan de gewenste invulling, en geven aan waar welke horeca gerealiseerd kan worden.

In het kernwinkelgebied resulteert dit bijvoorbeeld in het kernwinkelgebied met een profiel gericht op (winkelondersteunende) daghoreca en ‘zacht’ uitgaan. Als visitekaartje voor de binnenstad is de horeca hier ingericht om de bezoekers op hun wenken te bedienen tijdens het shoppen. Leuke terrasjes en een historische ambiance aan het water om wat te drinken of te eten. In de winkelstraten moderne lunchrooms voor een bijzonder gerechtje tussendoor. Er zijn ook gebieden met profielen gericht op ‘alles voor de reiziger’, ‘eigentijds en trendy’, ‘kleinschalig en knus’.  

De Viet gaat in op een belangrijke ontwikkeling in Utrecht: Leidsche Rijn. Dit gaat het tweede oog van de stad worden. Het nieuwe moderne centrum van Leidsche Rijn biedt de bewoners en (zakelijke) bezoekers een moderne en complete voorzieningenmix met winkels, horeca, diensten en vermaak. De hier te vestigen horeca kan van alle aard zijn. De daadwerkelijke invulling van de nu geplande 8.000 m2 wordt gericht op bewoners en (zakelijke) bezoekers.  

Dat de gemeente vanuit diverse beleidsvelden te maken heeft met horeca maakt de uitvoering van horecabeleid tot een complexe opgave, met bijzondere resultaten. Jo de Viet illustreerde dit aan de hand van voorbeelden zoals de ‘spontane’ ontwikkeling van horeca op ’t Ledig Erf, de totstandkoming van de horeca en cultuurfunctie in de Winkel van Sinkel, terrassenbeleid, en oplossingen voor bijvoorbeeld de bevoorrading van cafés door middel van een Bierboot.

 Horeca nu en in de toekomst

De afsluitende spreker is Hans van Spronsen, directeur eigenaar van Van Spronsen & Partners. Hij neemt de aanwezigen op een interactieve, energieke en vooral prikkelende manier mee langs trends, ontwikkelingen en voorbeelden op het gebied van horeca. Ten eerste stelt hij dat het begrip horeca niet meer up-to-date is. Er is geen sprake meer van pure horeca, want veel retailers begeven zich ook in het horeca-gebied. De functies mengen zich meer en meer en dat zal in de toekomst niet anders zijn.

Als belangrijke (algemene) trends noemt van Spronsen vervolgens overgewicht, fastfood vs. ambachtelijk, Sense/Feel/Taste, gemak, beleven en snelheid. Een veelvoud aan trends en tegentrends. Dit geeft aan hoe divers de consument is gaan denken en consumeren. Daarnaast denkt de consument dat hij/zij ‘recht heeft op genieten en dit ook moet’.

Cafés zitten niet stil en proberen de consument te blijven bedienen door meer en meer aan te bieden (ontbijt, lunch, diner, uitgaan, terras, etc.). Kortom, de hele dag de consument aantrekken en bedienen. Hierdoor ontstaan de trends schaalvergroting, concepting maar ook specialisatie. En hoewel veel bedrijven graag de ‘speciale’ consument aan willen trekken, kunnen we niet anders concluderen dan dat de consumentenmarkt redelijk ‘plat’ is. Veel van dezelfde consumenten, oftewel: massa! Het aanbod is dan ook veelal hetzelfde, het onderscheid moet worden gemaakt op basis van de aankleding.

Van Spronsen stelt dat in de toekomst ketens de macht krijgen en we echt naar een 24/7-economie gaan. Vervolgens komt hij met een veelvoud aan voorbeelden, vooral uit het buitenland. Hiermee geeft hij aan dat Nederland redelijk achterloopt op het gebied van nieuwe ontwikkelingen.  

Van Spronsen sluit af met een boodschap richting de overheid. Retailers mogen wel een horeca-functie in hun pand integreren, maar horeca-bedrijven mogen geen retail-functie in hun pand integreren. Kort gezegd is dit niet eerlijk en hij stuurt dan ook aan op een soepelere wetgeving op dit gebied. De horeca is namelijk ook klaar voor de integratie van meerdere functies in 1 pand.

Paul Rodenburg neemt als afsluiting van de middag nog even het woord en bedankt alle sprekers. Het was een informatieve middag met veel verschillende invalshoeken en daardoor erg interessant. 

overzicht deelnemende bedrijven/instellingen:
Adhoc horeca makelaars, AM Real Estate, BAM Vastgoed BV, Bedrijfschap Horeca & Catering, BRO, Broekhuis-Rijs Adviseurs, Bureau Binnenstad Den Haag, Corio Nederland Retail, Cushman & Wakefield, 3W Vastgoed,  Delta Lloyd, DHV,  DTNP Droogh Trommelen en Partners, DTZ Zadelhoff Vastgoed, Ecorys Vastgoed, Fortis Vastgoed ontwikkeling. Foruminvest,  Gert van Ruler MKB- adviseur, Grontmij Marktplan, HBD Hoofdbedrijfschap Detailhandel, Hulscher Project & Marketing Management, Hurks Bouw&Vastgoed, ING Real Estate Development, IMK, InBev Nederland, IXIN, Johan Matser Projectontwikkeling, Jos de Vries The Retail Company B.V., Kamer van Koophandel Rotterdan, Krijco Casino's en Leisure, Leyten en Partners, Lingotto Vastgoed, Locatus, MKB Adviseurs, Meeus Vastgoed, Nel de Jager centrummanagement, Overhof-Vrencken horecamakelaars, Platemarketing Retail Management BV, Pleisureworld, Polyground Management & Advies, RHD Organisatie & Advies, Rodamco Europe, Sandenburg Concept Creation, SCM Shopping Center Management B.V., Servex,  Slimm, SPF Beheer, Strabo, Van Spronsen & Partners, Vermaat Groep BV, VGSA adviseurs, Von Heijden & Verre, WPM Planontwikkeling BV,  WPM Winkelcentrum management, ZKA consultants&planners en de gemeenten Apeldoorn, Breda,  Capelle aan den IJssel, Den Haag, Deventer, Eindhoven, Enschede, Helmond, Hoorn, Lansingerland, Utrecht, Vlaardingen, Zoetermeer, Stadsdeel Amsterdam Zuidoost, Stadsdeel Amsterdam ZuiderAmstel

----------------------------------------------

----------------------------------------------

 Brood@Spelen middag 31 mei 2006

"winkels: eigentijds en op eigen wijze"

De Brood@Spelen middag van woensdag 31 mei 2006 zit er weer op. Vier sprekers gingen de ruim 80 deelnemers voor in het eigentijds en op eigen wijze ontwikkelen van winkels en winkelcentra.

          Hajo Frieman  Dynamiek, hoezo dynamiek?

Hajo Frieman van Cushman en Wakefield beet de spits af.

Consumentengedrag en bijbehorende patronen zijn dynamisch. Als hier op een goede manier mee wordt omgegaan door planners zal zich dit zich uiten in een veranderend maar passend winkellandschap.

Er zijn een aantal toonaangevende trends in winkelland:

Ten eerste de vergrijzing, maar paradoxaal genoeg gaan “oudjes” zich steeds jonger gedragen. Ten tweede de toenemende individualisering (toename éénpersoonshuishoudens, alleen is niet zielig) maar tegelijk waarneembaar de tegen-trend: groepsdrang (datingsites, concertbezoek). Ten derde de nieuwe media: de opkomst van tweedehands internetsites (Ebay, marktplaats) en steeds vaker oriënteert de consument zich op internet alvorens een winkel binnen te stappen. Als laatste stelt de consument andere prioriteiten (men geeft liever geld uit aan een nieuw mobieltje dan aan nieuwe schoenen).

Maatschappelijke trends staan aan de basis van veranderende bestedingspatronen. Retailers moeten hierop inspelen. Niet alleen in samenstelling van het aanbod maar ook in de manier waarop men aanbiedt.

Uitingen van trends in het winkellandschap zijn: branchevervaging, thematisering, winkels worden een merk (HEMA) en andersom (Nike-winkel), tevens wordt er steeds meer gebruik gemaakt van multimedia (computers, plasmaschermen).

De ruimtelijke ordening in Nederland wordt de laatste jaren gedomineerd door de vermeende opkomst van detailhandel in de periferie, maar als het erop aankomt, is de binnenstad nog steeds de grote winnaar. Dit is de keuze van de consument die veel waarde hecht aan sfeer, beleving, variatie, kwaliteit, afwisseling en cultuur. Huurprijzen van binnenstadslocaties zijn licht stijgend tot stabiel en het ziet er naar uit dat zit zo zal blijven mits men genoeg aandacht blijft schenken aan het onderbewustzijn van het winkelende publiek: routing, de juiste mix (ook met andere functies) grootschaliger winkels (800m2 vvo) en goede marketing van het gebied.

Als planner moet je niet bang zijn voor dynamiek, maar haar omarmen met de juiste visie en daadkracht. Op deze manier wordt het kleinste risico gelopen om bestaande, zorgvuldige opgebouwde structuren te vernietigen.

           John Nijsten  Met gezond verstand

Vervolgens is de beurt aan John Nijsten van Macintosh Retail Group. Na een blik op diverse succesvolle en minder succesvolle winkelontwikkelingen in Nederland laat hij in zijn presentatie aan de hand van verschillende rekenmethoden zien hoe het mogelijk is om voor een locatie te bepalen of deze geschikt is als vestigingslocatie voor een bepaald type winkel. Diverse partijen rekenen vooral vanuit de omvang van het verzorgingsgebied en de binding van daar wonende consumenten. Er gaan echter steeds meer stemmen op om te rekenen aan de hand van passantenstromen in combinatie met zuigkracht (van passant tot bezoeker), conversie (van bezoeker tot klant) en gemiddeld bonbedrag.

Nijsten benadrukte met klem dat men zich niet moet verliezen in de cijfers, maar dat ten alle tijden gehandeld dient te worden vanuit gezond verstand.

Nijsten waarschuwde in zijn presentatie dat doelen teveel uit het oog worden verloren. Er is teveel aandacht voor esthetiek vanuit de overheid en de ontwikkelaar terwijl het de ondernemer en eigenaar gaat om rentabiliteit. Miscommunicatie tussen de marktpartijen is een van de grote gevaren bij het tot stand komen van een gezond, eigentijds winkellandschap.

       Bart van Rooijen  Focus on retail

Na een korte pauze was het woord aan Bart van Rooijen van Rodamco Europe.

Aandacht voor het perspectief van de belegger. Hierbij gaat het vooral om lessen die geleerd zijn in het verleden om zo toekomstige projecten steeds beter te laten zijn. Het op de juiste wijze inschatten van kansen en risico’s is cruciaal. Trends spelen hierin een belangrijke rol. Van Rooijen signaleert evenals Frieman vergrijzing, en de opkomst van on-line sales, maar wijst ook op de komst van nieuwe markten (vliegvelden, stations, zorginstellingen). Al deze ontwikkelingen houden winkels in beweging en stellen de belegger voor belangrijke keuzes: centraal of perifeer? Planmatig of organisch? Diepte of breedte? Het PEST-model (analyse van politiek, economisch, sociaal en tax impact) kan helpen bij een gedegen afweging van de voor en nadelen en de tot stand koming van de beste keuze.

Aan de hand van een aantal voorbeelden laat van Rooijen zien dat kwaliteit zich terugverdiend, dat communicatie met de overige marktpartijen cruciaal is, dat de consument veel waarde hecht aan architectuur en verblijfsklimaat, dat men zich flexibel dient op te stellen, vooral bij langlopende projecten (voortschrijdend inzicht boven contracten), dat de consument centraal moet staan, dat opdrachtgeverschap een kunst is en dat parkeren heel erg belangrijk is.

           Berci Florian  Toekomstwaarde en meervoudigheid

Ter afsluiting bracht Berci Florian van marketing- en communicatiebureau De VRBLDNG de meer specialistische presentaties naar een hoger abstractieniveau. Zijn ruwe visie benadrukt dat het voor een eigentijds en eigenwijs gebied heel belangrijk is om te beschikken over toekomstwaarde en betekenis. De wereld is de afgelopen decennia steeds kleiner geworden door de toenemende mobiliteit van mens, product en kennis. Gevolg is dat locatie vroeger een veel belangrijkere rol speelde dan tegenwoordig. De wereld is platter geworden (T. Friedman) en hierdoor is de concurrentie toegenomen. Daarom is het belangrijk voor een gebied of stad om zich op een goede manier te profileren en te onderscheiden. Er moet een goed product neergezet worden. Deze gedachte wordt ook omarmt door Richard Florida. In zijn boeken over de creatieve economie en creatieve steden gaat het om integrale ontwikkeling van gebieden, verknoping en versmelting van functies en het aangaan van strategische allianties. Vertaald naar winkels houdt dit een versmelting van zowel vormen als merken in, maar ook omarming van het onbekende.

Teneinde te kunnen concurreren en overeind te blijven is het nodig om jezelf opnieuw uit te vinden (re-invent yourself). De sleutel tot creatief is ontmoeten. Kortom zorg dat je stad, buurt of winkel een hedendaagse ontmoetingsplaats is met ruimte voor meerdere functies. Gebieden met één bestemming verpauperen, hetzelfde geldt voor winkels. Met de tijd meegaan is onontkoombaar, integratie en meervoudigheid heeft toekomstwaarde. Inzetten dus op ontmoetingsplaatsen, met als uitdaging het creëren van een kloppend hart, wat het beste lukt door samenwerking en versmelting.  Om de creatieve mogelijkheden in de binnenstad te vergroten mogen enkelvoudige functies best de binnenstad uit. Florian noemt het retail-land-concept. Het positioneren van detailhandel op stedelijke knooppunten (aan de snelweg).  Uitwerkingen van dit idee tonen aan dat het denken buiten de kaders de geest scherp houdt en aanzet tot inspirerende en creatieve oplossingen.

          Paul Rodenburg  constateerde dat het een leuke en leerzame middag was met verrassende sprekers en interessante aanknopingspunten voor de verdere ontwikkeling van winkels en winkelcentra. 

ruim 80 deelnemers

van volgende bedrijven/instellingen:
Achmea Vastgoed, Ahold Vastgoed, Bagels & Beans, BAM Vastgoed, Bouwfonds MAB, BRO, Burgfonds, Centrummanagement De Jager, CityWorks, Corio Nederland Retail, Cushman & Wakefield, DeVRBLDNG, DHV Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed, 3W Vastgoed, Droogh Trommelen en Partners, Gemeente Arnhem, Gemeente Berkel en Rodenrijs, Gemeente Heerhugowaard, Gemeente Utrecht, Gemeente Zoetermeer, Gemeente Zwolle, Generali Vastgoed, Hoofdbedrijfschap Detailhandel HBD, Hurks Bouw & Vastgoed, IMK Intermediair, ING Real Estate, Johan Matser Projectontwikkeling, iXin, Jones Lang Lasalle, Kamer van Koophandel Rotterdam, Kats & Waalwijk Groep, Kroonenberg Groep, Lingotto Vastgoed, Locatus, Macintosh Retail Group, Marktplan Adviesgroep, Meeus Bedrijfshuisvesting, Meeus Vastgoedmanagement, MKB-Adviseur, Mn Services, MPMC stedelijke ontwikkeling, Multi Vastgoed, NIO architecten, Provincie Utrecht, Pleisureworld, PMS, Radboud Universiteit Nijmegen, Retail Management Center, RMA Urbins bv i.o., Rodamco, SCM Shopping Centre Management, Slimm, Simons Consultancy, SoJin Holding BV, SPF Beheer, Stadsdeel Amsterdam Centrum, Stadsdeel ZuiderAmstel, Strabo, TCN Property Projects, Universiteit van Amsterdam, Von Heijden & Verre Vrijetijdsprojecten, VVS Vereniging Vrijetijdsector,  William Properties, ZKA Consultants en Planners

----------------------------------------------

----------------------------------------------

Brood@Spelen middag 2005

'werelden van vermaak' 

een verslag Marjolein van Zanten

Op donderdag 2 juni organiseerde Paul Rodenburg van B@S Consultants voor het zesde jaar de Brood@Spelen middag in het Jacobi Theater in Utrecht. Deze Brood@Spelen middag draaide het om diverse vormen vermaak en de wijze waarop die functies vorm krijgen in steden, cultuurtempels en leisurecentra. Vier sprekers namen de ruim 70 toehoorders ook dit jaar weer mee in de beleving en betekenis van leisure in Nederland.

Vrijetijd, goede bijdrage aan de stedelijke economie  

Als eerste was het woord aan Fred Barendse van het ontwikkelingsbedrijf Rotterdam. In de nota “De stad als belevenis” constateert de gemeente Rotterdam het potentieel van de vrijetijd voor de stedelijke economie. Het doel in Rotterdam is om de komende jaren van een sectoraal naar een integraal vrijetijdsbeleid te gaan en op deze manier de belevingswaarde van de stad te vergroten. Om de belevingswaarde te vergroten moet gebruik worden gemaakt van belevenistrends, dit kan door onderscheidende concepten op karakteristieke plekken in de stad te realiseren. Daarnaast moeten er creatieve constructies voor de realisatie en exploitatie van de vrijetijdsvoorzieningen uitgedacht worden. De Rotterdam se manier om dit voor elkaar te krijgen is het werken met thema’s en clusters. Er zijn een aantal grootstedelijke thema’s (sport, winkelen, uitgaan) die moeten worden uitgebuit, maar daarnaast zijn er ook voor Rotterdam , specifieke thema’s (haven en water, architectuur, film en audiovisueel) die aandacht verdienen. Het doel van werken met thema’s en clusters is het ontstaan van zogenaamde belevenisclusters op verschillende plaatsen in de stad. Het stimuleren van de vrijetijdseconomie is opgedeeld in drie resultaatgebieden. Ten eerste dienstverlening aan nieuwe en zittende ondernemers, daarbij wordt een zogenaamde VTE-meter gehanteerd om initiatieven te screenen en op die manier het kaf van het koren te scheiden. Ten tweede is er aandacht voor ruimtelijke ontwikkeling en de positionering van nieuwe functies. Ten derde wordt de bezoekersmarkt op een actieve wijze gestimuleerd, onder andere door het organiseren van evenementen en het werken met themajaren. Leisure is en blijft lastig door de lage grondopbrengsten en beperkte ervaringen met grootschalige projecten in Nederland. Toch zijn de Rotterdam se resultaten goed, de bezoekersaantallen van vrijetijdsvoorzieningen groeien langzaam maar gestaag. Landelijk gezien is Rotterdam goed voor 5% van de totale bestedingen aan vrijetijdsvoorzieningen.

Movies, Moments & More

Boudewijn Muts van Utopolis Bioscopen CEO begint met de constatering dat het niet zo goed gaat in bioscoopland. De bezoekersaantallen zijn de afgelopen tijd gigantisch gedaald. Toch is hij positief over de toekomst van bioscopen, mits er aan een aantal eisen van de hedendaagse consument wordt voldaan. Utopia houdt zich bezig met het realiseren van multifunctionele leisurecentra en richt zich daarbij vooral op de middelgrote steden. Een hedendaagse bioscoop moet streven naar een centrale plaats in de stad, goed ingebed in het sociale weefsel. Vandaag de dag zijn mensen die uitgaan op zoek naar een stuk sociale beleving en sfeer zonder hun anonimiteit op te geven. Volgens Muts ontbreekt het de meeste bioscopen aan comfort en bereikbaarheid, hierdoor blijft de consument weg en wordt de voorkeur gegeven aan downloaden en de thuisbioscoop. Het moet voor de consument weer aantrekkelijk worden gemaakt om naar de bioscoop te gaan. Dit betekent investeren in kwaliteit: een goede bereikbaarheid, zowel per auto als met het openbaar vervoer en voldoende goedkope parkeerruimte. Om aan de comforteisen (beenruimte, groot scherm) te voldoen dient een hedendaagse bioscoop ruim opgezet te zijn. Zoals veel leisure is ook de bioscoop zeer ruimte-intensief. Dit in combinatie met beperkte gebruikstijden en lage opbrengsten per vierkante meter geeft problemen. Utopia heeft een oplossing gevonden in het dubbelgebruik van bioscopen. Overdag worden er congressen, colleges en lezingen gehouden. Naast de comforteisen is het  heel belangrijk dat de bioscoop van vandaag multifunctioneel is. Muts benadrukt dat het belangrijk is om stedelijke functies bij elkaar te brengen die elkaar niet bijten. Leisure en wonen geeft overlast. Leisure en kantoren gaan perfect samen door andere gebruikstijden maar gedeelde comforteisen, zoals het delen van parkeervoorzieningen te delen. Tenslotte wijst Muts op het belang van aanboddifferentiatie. Enerzijds kwaliteit in de binnensteden (arthouse) en anderzijds grootschaligheid op perifere locaties (filmpje pikken).

Sterk merk noodzakelijk

Frank Mimpen gunde ons een kijkje in de keuken van Libéma, een van de grotere spelers op de Nederlandse Leisuremarkt. Libéma bestaat uit twee takken: vastgoedbeheer en exploitatie, hieronder vallen de circa 20 bedrijven die Libéma rijk is te verdelen. De bedrijven kunnen het beste gezien worden als een hoeveelheid losse dochters die zich als eilandjes gedragen en onder een eigen naam opereren, er is geen hogere visie dan een sterke ondernemersvisie. De losse bedrijven bevinden zich in verschillende divisies (beurzen en evenementen, attractieparken, vakantieparken) van de leisuremarkt. Om te kunnen overleven in de leisuremarkt is een sterk merk noodzakelijk. Het belangrijkste doel momenteel is dan ook het ontwikkelen van het monolithische merk Libéma: het positioneren van individuele merken en het opzetten van gezamenlijke uitingen. Een belangrijke uitdaging en opgave is het laden van de diverse merken. Door deze hervormingen hoopt het bedrijf haar naamsbekendheid te vergroten en concurrentievoordeel te behalen ten opzichte van andere leisure-brands.

Hedendaagse ontmoetingsplaatsen

Als laatste is het woord aan Daan Fröger werkzaam bij SMLXL, hij houdt zich voornamelijk bezig met conceptontwikkeling in de culturele sector. Volgens Fröger is plat vermaak aan het transformeren. Voor veel consumenten gaat de kwaliteit van de beleving in toenemende mate tellen. Belangrijke krachten achter dit proces zijn de steeds verdergaande vergrijzing en een toename van het aantal tweeverdieners. Nederlanders herontdekken gewone dingen als natuur en cultuur. Fröger’s advies aan gemeenten: Creëer een unieke stadservaring, de show-up gedachte van onthaasten in de stad. Stadsplanning voor levensgenieters houdt in dat eenheidsworst wordt vermeden. Het inplannen van onverwachte elementen leiden tot inspiratie. Fröger komt met een aantal buitenlandse voorbeelden die zijn betoog illustreren. In Praag loopt klassieke muziek als rode draad door de stad, in Stockholm zijn het de musea die als bindmiddel worden gebruikt, door ze te concentreren en te laten dienen als ontmoetingsplaats voor gelijkgestemden. Het gebruik van dit soort bindmiddelen leidt tot een nieuw collectivisme, waarbij alles draait om diepgang en betekenis. In Nederland realiseren we ons nog te weinig dat de meetlat vandaag de dag Europa is. Vergroting van de actieradius komt tot stand door onder andere de toename van het aantal budgetvluchten en de hogesnelheidslijn. In dit licht moet de opkomst van het erfgoedtoerisme in Europa gezien worden. Fröger meent dat in de meeste Nederlandse musea de context ontbreekt evenals het product- markt combinatiedenken. Musea opereren teveel vanuit een ivoren toren. De laatste jaren is gebleken dat het ontbreken van een vaste collectie een groot voordeel kan zijn voor een museum, met als voorbeeld zeer succesvolle exposities geweest in bijvoorbeeld de Nieuwe Kerk in Amsterdam en de Kunsthal in Rotterdam . Goede musea zijn in staat om extra bezoekers naar steden te trekken, met als mooi voorbeeld het Groninger Museum. Daarnaast zijn er musea zoals Insel Hombroich bij Dusseldorf die werken volgens een compleet nieuwe formule. De bezoeker bevindt zich in een park waar natuur, architectuur en kunst met elkaar verweven zijn. Er zijn geen suppoosten, geen entreeprijs en zelfs het restaurant is gratis. In plaats daarvan mag de bezoeker een donatie naar eigen inzicht geven. Subsidies zijn een grote kostenpost voor Gemeenten, daarom pleit Fröger voor een nieuwe financieringsmethode voor musea. Het zou veel beter zijn om zogenaamde revolving funds op te richten, waarin mensen in staat gesteld worden om een soort cultureel aandelenpakket te kopen. Verder zou men ook kunnen denken aan financiële vastgoedconstructies in samenwerking met gemeenten. De presentatie wordt afgesloten met een videofragment dat het nieuwe denken van Fröger kracht bijzet: Steve Wynn gebruikt het geld dat hij verdient met zijn Las Vergas hotel-casino om topkunst aan te kopen en deze in zijn hotel-casino tentoon te stellen. Dit geeft daarmee aan hoe je plat vermaak en plastic kunt transformeren en in dienst kunt stellen van kwaliteit en betekenis kunt geven.

Vier sprekers hebben hun kijk op de leisuremarkt in Nederland gegeven Een aantal punten kwamen (meerdere malen) sterk naar voren. De vrijetijdseconomie heeft bewezen een trekker te kunnen zijn voor Nederlandse steden, leisurefuncties fungeren als hedendaagse ontmoetingsplaatsen en dynamiek en aanboddifferentiatie zijn zeer belangrijk in het aanbieden van leisure. 

Deelnemers onder de deelnemers bevonden zich vertegenwoordigers van Adhoc horecamakelaars bv, AM Development BV, BAM Vastgoed, Bravo Zulu BV, City Works, Corio Nederland Retail, Cushman & Wakefield Healy & Baker, Droogh-Trommelen-Broekhuis, Fortis Vastgoedontwikkeling, Gemeente Amsterdam DRO, Gemeente Breda, Gemeente Groningen, Gemeente Den Haag, Gemeente Doetinchem, Gemeente Heerlen, Gemeente Leiden, Gemeente Utrecht, gemeente Zwolle, Hogeschool Rotterdam Vrijetijdsmanagement, Hoofdbedrijfschap Detailhandel HBD, Hulscher Marketing Management, IMK Intermediair, ING Real Estate Development, IXIN, JVH amusementscentra BV, Libéma, Locatus, Lubbevlieger communicatie, Marktplan Adviesgroep, Metrum, NHTV Vrijetijdsmanagement, Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam OBR, Piet Zwart Instituut, Provincie Flevoland, Provincie Utrecht, Q2 Consultants, Reinartz Management Advies, Stadsdeel De Baarsjes, Stadsdeel Zuideramstel, Stadsdeel Zuidoost, SMLXL, Strabo, TCN Assets BV, TCN Property Projects, TU Delft , TU Eindhoven , UVA Universiteit van Amsterdam, UVU Universiteit van Utrecht, Utopia Group of Cinemas, Velo Nova, Von Heijden en Verre, VVS Vereniging Vrijetijdssector, 3W bedrijfsmakelaardij, WPM Planontwikkeling BV, Yardmen, ZKA Markt & Beleid

----------------------------------------------

----------------------------------------------

Brood@Spelen middag 2004

"integratie, beleving en betekenis van winkels, horeca en vermaak"

Het eerste lustrum van de Brood@Spelen middag is een feit. Op 26 mei stond het Utrechtse Jacobi Theater in het teken van integratie, beleving en betekenis van winkels, horeca en vermaak. Ruim 80 deelnemers lieten zich de Brood en Spelen welgevallen.

De middag begon met ‘Brood uit het vuistje’. Nadat iedereen plaats had genomen was het tijd voor Spelen. Dagvoorzitter Paul Rodenburg nam de microfoon ter hand en schetste kort de geschiedenis van deze jaarlijks door B@S georganiseerde middag. Vervolgens gingen vier sprekers in op het thema van de dag: integratie, beleving en betekenis van winkels, horeca en vermaak.

Staging all performing arts

Baptist Brayé van Locatus stelt de winkelomgeving voor als een podium. Geld verdienen en winst maken zijn dé doelen van winkelgebieden. Mooi gezegd gaat het om “the fine art of seperating people from their money.” Een prettig decor en een combinatie van winkels met horeca en vermaak helpt daarbij en maakt winkelgebieden tot hedendaagse ontmoetingsplaatsen, tot de kerken van de 21^e eeuw. Op dit punt komen we bij de identiteit van een gebied. Met andere woorden: Wat maakt een winkelgebied aantrekkelijk? De ziel, de belevingswaarde, de betekenis….. Baptist Brayé liet met voorbeelden van diverse centra zien dat een winkelgebied meer is dan een verzameling winkels, Gemiddeld blijkt winkelgebied opgebouwd uit commerciële publieksruimten (49% winkels, 20% leisure/horeca en 31% services). De betrokken marktpartijen realiseren zich nog onvoldoende dat leisure/horeca inmiddels een omvangrijke categorie is. Vooral beleidsmatig wordt zwak gereageerd op deze wetenschap. Er wordt te weinig nagedacht over hoe deze publieksgerichte functies met elkaar verenigd dienen te worden. Consumenten houden zich niet bezig met winkelplanning, wat ze zien is afhankelijk van waar de consument zich op dat moment bevindt. Vanuit die positie gaan ze zich oriënteren op de mogelijkheden. Er kan dus niet worden gesproken over dé (standaard)consument zoals tot op heden in DPO’s naar de consument wordt gekeken. Aan de hand van een aantal voorbeelden werd tot slot bekeken wat de rol van leisure en services kan zijn als er wordt gesproken over integratie. Hiertoe werden historische binnensteden en planmatige centra vergeleken.

Trinity of Synergy

Jos Sentel van ING Real Esate Deveopment belichtte de integratie van winkels, horeca en vermaak vanuit het perspectief van de projectontwikkelaar. Dit is onvermijdelijk een internationaal perspectief, maar wel met Nederlandse randvoorwaarden. Voor de komende tijd zitten er een aantal ‘spannende’ projecten in de pijpleiding. Allemaal leisure-functies met een hoge belevingswaarde. De projectontwikkelaar ziet het als een missie om synergie te creëren. Diversiteit moet mensen van alle soorten naar een centrum trekken. Richtlijnen voor grootschalige ontwikkelingen zijn het afstemmen van een project op de locatie: het samenspel tussen locatie, functiemix en ontwerp wordt ook wel ‘the real trininty of synergy’ genoemd. De consument komt naar een gebied komt en wil zich amuseren. Appelleren aan de gevoelens van de bezoeker door vorm, uitstraling en trekkers zijn hierbij van onschatbare waarde. Hij of zij laat alles op zich afkomen, past hier de bestedingen op aan en maakt vooral geen onderscheid tussen functies (retail, horeca, leisure). Functies dienen echter wel op een smaakdomein te zijn afgestemd, als hieraan wordt voldaan is voedende synergie het gevolg. Daarnaast worden nog complementaire synergie (voor ieder wat wils) en tijdsopvolgende synergie onderscheiden (er is altijd iets te doen). Synergie moet uiteindelijk leiden tot combinatie- en herhalingsbezoek op velerlei tijdstippen. Waar je als ontwikkelaar tegenaan loopt in de ontwikkeling van grootschalige projecten is het feit dat er op de Nederlandse markt nog niet veel bekendheid is met leisure-ondernemers, deze dienen innovatief, creatief en draagkrachtig te zijn. Wat men internationaal op ziet komen en wat de risico’s van leisure aanzienlijk vermindert is sponsorring van leisure-elementen door het bedrijfsleven. Een voorbeeld hiervan is een ‘geadopteerd’ reuzenrad in Waterfront City, Melbourne.Voor Nederland geldt dat grootschalige geïntegreerde projecten plaats moeten gaan bieden aan stedelijke functies die te groot zijn om in een binnenstad te realiseren. Leisure is veel meer ruimte-intensief dan retail en dus aangewezen op dit soort locaties

Leisure in de Nederlandse context,een risico-inschatting

Menno Overtoom van CORIO bekeek leisure vanuit de optiek van de institutionele belegger. Al Geruime tijd is er in Nederland sprake van consumptief vrijetijdsgedrag. Retail en leisure groeien naar elkaar toe. Daarnaast wordt de consument steeds mobieler. Voor winkelcentra en daarmee voor de belegger is het belangrijk om aandacht te besteden aan deze twee trends. Wat moet er aan een winkelcentrum worden toegevoegd om de attractiviteit te verhogen. Is dat leisure of is dat wellicht iets anders (diensten of service)?. Uit consumentenonderzoek blijkt dat mensen vaker naar een winkelcentrum komt en er ook langer blijven als er leisure (daghoreca en andere zaken) wordt toegevoegd. Er is sprake van toegevoegde waarde voor winkelier, belegger, parkeerexploitant (dubbelgebruik: overdag en in de avonduren) en de lokale overheid. Nederland wordt gekenmerkt door historische binnensteden waar van oudsher al heel veel verschillende functies aanwezig zijn, hier ligt een belangrijk verschil met Amerika, waar veel meer ervaring is met leisure. Volgens Menno Overtoom is er zeker plaats voor grootschalige projecten in Nederlandse groeikernen, hier wonen mensen die vaak naar andere ‘oude’ steden moeten voor interessante horeca en vermaak. Het is echter moeilijk om grote projecten buiten de bestaande steden te realiseren, dit heeft te maken met ons R.O.-stelsel en de huidige voorzieningenstructuur. Als je gaat investeren als belegger moet er aan een aantal randvoorwaarden voldaan worden: een project moet waardevast zijn, een aanvaardbaar rendement opleveren en er moet een risicoanalyse te maken zijn. Leisure voldoet hier nog niet aan constateerde Menno Overtoom. Er is weinig marktinformatie in vergelijking met andere beleggingssectoren, dat maakt het moeilijk om een risico-inschatting te maken. Ook biedt de bestaande regelgeving een beperkt instrumentarium en weinig houvast. Er is wel een trend naar het opstellen van een leisure-nota, dat is al een stap in de goede richting om overheden bewuster te maken van de betekenis die leisure kan hebben voor Nederland. Dan zijn er nog een aantal specifieke kenmerken van leisure op objectctniveau: leisure kan functioneren als ‘stand-alone’ en is hiermee veel minder vastgoed- en locatiegericht dan retail. Er is weinig informatie over de huuropbrengsten van leisure. Succes van leisure is sterk afhankelijk van de kwaliteiten van een individuele ondernemer, de vastgoedcomponent van leisure is relatief laag in verhouding tot de inventaris. Leisure heeft een beperkte alternatieve aanwendbaarheid en een hoge verouderingsfactor. Dit alles vraagt om een intensief management en veel kennis. De onzekerheden die leisure met zich meebrengt deden Menno Overtoom pleiten voor voorwaarden scheppende condities met de lokale overheid (flexibele grondprijzen), het transparanter maken van de markt en als laatste de aanbeveling dat leisurefuncties, winkelondersteunend moeten zijn en niet winkeloverschreeuwend.

Memorabele ervaringen

Als laatste nam Carl Rohde ons in vliegende vaart mee door de hedendaagse beleveniseconomie. Dit gebeurde aan de hand van veel engelse steekwoorden en foto-materiaal. Carl Rohde is werkzaam als universitair docent en oprichter van het wereldwijde ‘Coolhunters-netwerk’. Een Coolhunter documenteert door middel van foto’s: cool people, cool places, cool products, cool brands, cool experiences, cool symbols en overige ‘coole’ zaken. Het waarom achter ‘cool’ is de essentie. Het bestaan van een ‘Coolhunters-netwerk’ onderschrijft het succes van de beleveniseconomie. Mensen zijn op zoek naar memorabele ervaringen. Als alle creativiteit wordt gestopt in de marketing en niet in een product, dan raakt de hedendaagse consument verveeld. Kleine concepten zijn ‘cool’, commercieel is te steriel, te nep, te weinig innovatief. Door het uitkristalliseren van de bevindingen van ‘coolhunters’ komen mentaliteitstrends aan het licht. Deze trends met toekomstperspectief zijn belangrijk voor klanten uit het bedrijfsleven. Als eerste trend noemde Carl Rohde: “het aangaan van een strategische alliantie”. Denk aan de ‘Senseo Crema’ en de ‘Beertender’ prachtige voorbeelden van samenwerkingsverbanden tussen bedrijven om de houdbaarheidsdatum van een product te verlengen. ‘Do it with friends’ is een tweede manier om de zo gewilde memorabele ervaring te creëren. Het in contact staan met vrienden via de mobiele telefoon en internet. Vooral jongeren sms-en en msn-en er driftig op los. Dit is de grootste groeimarkt als men kijkt naar bestedingen. Om je te kunnen onderscheiden van de massa is het ‘cool’ om zelf de ultieme ervaring te ontdekken, ook wel de ‘underground experience’ genoemd.Vertaald naar vastgoed betekent dit afstemmen op de ‘persoonlijke smaak’ van de consument, het zogenaamde ‘coloured mood management’. In het verlengde hiervan ligt de hang naar traditioneel en gezellig, ‘the living room society’ het creëren van een eigen plek. Wie kent ze niet ‘ de vrienden op zondagmiddag in het Vondelpark met een kleedje en een fles rosé’. Volgens Carl Rohde is het de kunst om dit gevoel in je gebouwen te stoppen. Als laatste mentaliteitstrend is er ‘wellness and nature’ deze heeft vooral aanhang heeft onder de generatie babyboomers. Alles is er op gericht om zo lang mogelijk gezond en zelfstandig te blijven. Niet voor niets stuurt Carl Rohde sinds kort 55 plussers de straat op met een camera (!).

Een verslag van Marjolein van Zanten

lustrumboekje


Voor deze 5e Brood@Spelen middag is een lustrum boekje samengesteld, met daarin de resultaten van een onderzoek naar de integratie van winkels, horeca en vermaak.

Het lustrumboekje kost 59,50 euro (incl. BTW en porto). U kunt het boekje bestellen door naam-adresgegevens te mailen aan mail@basconsultants.nl  
met vermelding van 'lustrumboekje'

Deelnemers Brood@Spelen middag 26 mei 2004

Adhoc Horecamakelaars
Ahold Vastgoed
Amstelconsult
Bagel & Beans
Berg Projecten
Beverwijkse Bazaar
Boekel de Nerée
BRO
Buhren & Van Deventer
Bureau Droogh Trommelen Broekhuis
DTZ Zadelhoff
Corio Nederland Retail
DHV Huisvesting en Vastgoed
Fortis Vastgoed Ontwikkeling
gemeente Amsterdam
gemeente Breda
gemeente Den Haag
gemeente Enschede
gemeente Groningen
gemeente Haarlem
gemeente Heerenveen
gemeente Heerhugowaard
gemeente Heerlen
gemeente Noordenveld
gemeente Utrecht
Hendriks Beheer
Hoofdbedrijfschap Detailhandel
I&O Research
IMK Intermediair
Inbo Adviseurs Ruimte & Vastgoed
ING Real Estate
Interbrew Brouwerijen
iXin
JVH Amusementcentra
Locatus
MAB
Macintosh Retail Group
Marktplan Adviesgroep
MKB Adviseurs
NHTV Leisure Management
Projectorganisatie Stationsgebied Utrecht, Provincie Utrecht
Q square consultants
Reinartz Management Advies
Rodamco Europe
Ruigrok MC/NetPanel
SCM Shopping Centre Management
Seinpost Adviesbureau
Signs of the Time
Stadsdeel Zuid-Oost
Stadsdeel Zuideramstel
Strabo
SVT Branding & Design Group
TU Delft
Urban Xchange
Universiteit van Amsterdam
Vastgoed Prospect
Velo Nova
William Properties
WPM Consultants
WPM Planontwikkeling
ZKA Consultants & Planners

----------------------------------------------

----------------------------------------------

Brood@Spelen middag 2003

"houdbaarheid van horeca"

Alweer voor het vierde jaar organiseerde B@S Consultants de Brood@Spelen middag. Dit jaar ging het over ‘de houdbaarheid van horeca’.

Op weg naar een duurzame horeca

Armenio Bispo van het Bedrijfschap Horeca en Catering illustreerde hoe sinds 2000 in de gehele horecasector, met uitzondering van de hotellerie, sprake is van een daling van de omzet naar waarde en volume. Goed merkbaar is dat mensen het eerst bezuinigen op ‘luxe artikelen’. Dit uit zich in minder gasten, maar ook in een dalende bezoekfrequentie; men komt minder vaak en men besteed ook minder. Om dit tij te keren moet de aantrekkelijkheid en duurzaamheid van de horeca worden vergroot door een "goede, prettige bediening voor de klant en betere werkomstandigheden voor de werknemer". Oftewel, als beiden zich prettiger voelen, gaan de verdiensten vanzelf omhoog!

Horeca, retail en A-merken veroveren de markt met nieuwe concepten

Nadat Paul Rodenburg via verloting twee bezoekers verblijdde met het populaire boek ‘PRET!’ van Tracy Metz, was het de beurt aan Christiaan Rikkers van Jos de Vries The Retail Company. De belangrijkste ontwikkeling in ‘Food Today’ is de spanning tussen de retail- en horecasector. Beiden proberen te profiteren van het snel groeiende segment van de ‘out of home market’. Centraal in de horeca staat de factor TIJD: wij zijn bij het nuttigen van ons eten continu bezig met tijdsbesparing (efficiënt door de week) en –schijnbaar tegenstrijdig- tijdsbesteding (beleving in het weekend). De retailketen tracht dichter bij de consument te gaan staan door segmentatie: naar locatie, klant en assortiment. Een voorbeeld hiervan is Bakker Bart en AH tot Go. Belangrijk is ook de intrede van van de A-merk fabrikanten, met eigen zaken zoals Suppa van Honig en Bertolli van Unilever, en wat dacht u van de Nutelleria..

De gemeente (Arnhem) en horeca

De pauze werd benut voor een intensieve uitwisseling van contacten. Nadat iedereen weer plaatsgenomen had verhaalde Guus Haenen (Economische Zaken gemeente Arnhem) over de rol van de gemeente (servicegericht, kaderstellend t.b.v. de handhaving en stimulerend), en de uitgangspunten voor nieuw beleid. Het stimuleringsbeleid zoals dit gebiedsgericht is ingezet heeft de gemeente geleerd dat samenwerking veel energie en tijd kost en dat niet alles lukt. Maar het is het wel de moeite waard zoals de vernieuwing van serres en nauwere banden met de Belangenvereniging op de Korenmarkt. Om te komen tot een grotere houdbaarheid van de horeca werkt de gemeente aan een beleid per gebied, inpassing van binnenstadsmanagement en integraal beleid in het kader van kwaliteit, openbare orde en samenhang van beleidsvelden, vergunningen en handhaving. Ondernemers wordt gewezen op PINT. De Arnhemse subsidieregeling voor ondernemers in de toeristische sector.

Is the party over?

Michael Wieler van TMR Management was de prikkelende afsluiter. Hij is een gewaardeerd internationaal adviseur en heeft bovendien praktijkervaring met het runnen van eigen horeca, zoals het nu 1 jaar oude Big Daddy's Roadhouse in Nieuwegein. Bepalend in de houdbaarheid van horeca zijn de economie (boom or bust), cultuur (weggooimaatschappij) en patronen in eten en drinken. Vertrekpunt is dat in de huidige maatschappij de horeca moet bieden wat de consument vraagt. Zo zie je de drang naar individualisering terug in aparte, eigen tafeltjes terwijl de huidige trend van samen en uitgaan in groepsverband juist vraagt om open ruimten met lange, gelijkvormige tafels. Na de globalisering krijgen locale, regionale en nationale concepten weer meer aandacht bij de inrichting. En omdat vrouwen ongedwongen en veilig willen kunnen uitgaan worden design en kleurstelling gewijzigd. De vraag of er nog bestaansrecht is voor de horeca beantwoord Wieler zonder aarzeling positief door te wijzen op het feit dat mensen altijd moeten eten en drinken, elkaar willen ontmoeten en zich ‘thuis’ willen voelen. De horeca zal daar voor zorgen. In deze wat onzekere tijden vooral door het simpel te houden.

Deelnemers 21 mei 2003:

A2 stAdsAdviseur, Adhoc horecamakelaars b.v., B@S Consultants, Bagels en Beans, BDO Accountants & Adviseurs, Bedrijfschap Horeca en Catering, Big Daddy's Roadhouse, Bouwfonds Ontwikkeling, BPF Bouwinvest, BRO, Buhren & Van Deventer, Corio Nederland Retail, Delta Lloyd Vastgoed, De Vries, Droogh Trommelen Broekhuis, Duende, Ecorys-Kolpron, Fortis Vastgoed Ontwikkeling NV, Gemeente Almelo, Gemeente Amersfoort, Gemeente Amsterdam, Stadsdeel Zuideramstel, Gemeente Arnhem, Gemeente Etten-Leur, Gemeente Groningen, Gemeente Haarlemmermeer, Gemeente Heerlen, Gemeente Velsen, Gemeente Zoetermeer, Goudappel Coffeng, De Grond Projectontwikkeling, Horeca Nederland afdeling Arnhem, IMK Intermediair, Interbrew, I&O Research, Jos de Vries The Retail Company, Kamer van Koophandel Haaglanden, Konre Groep BV, KPMG-Metrum bv, Locatus, Marc(t)Vizier, Nelissen, Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam, Polyground, Sandenburg Business Partners, Shopping Centre Management, Shopping Centre News, Simons Consultancy, Sojin Holding B.V., Strabo, TMR Management, Von Heijde & Verre, ZKA Advies

----------------------------------------------

----------------------------------------------

Brood@Spelen middag 2002

over winkels: eigentijds en op eigen wijze

Verslag in Shopping Centre News (juli 2002)

Op 29 mei 2002 vond voor de derde keer de Brood@Spelen middag in het Jacobi theater in Utrecht plaats.

Paul Rodenburg, oprichter van B@S Consultants organiseerde ook dit jaar weer een bijeenkomst waar ruim 100 vakbroeders vermaakt werden en van interessante relevante informatie voorzien.

Na horeca (in 2000) en 'werelden van vermaak' (2001) ging het dit jaar om 'winkels: eigentijds en op eigen wijze'. Bovendien waren er ook brood en spelen. Het publiek had zichtbaar een aangename middag.

Hybridisering van winkelvormen

Dion Kooijman, werkzaam bij de TU Delft en in 1999 gepromoveerd op ‘’Machine en Theater’’. Ontwerpconcepten van winkelgebouwen’’ gaf de aftrap. In zijn betoog over de derde detailhandelsrevolutie schetste hij uitgebreid de toenemende hybridisering van winkelvormen. Met hybridisering duidt hij op de het steeds meer samen gaan van activiteiten van winkels, horeca en leisure. Na de geschiedenis van winkelontwikkelingen geschetst te hebben binnen een maatschappelijk kader ging hij verder in op de bijna vloeiende transformatie van duidelijke afgebakende commerciële concepten naar hybride vormen. Verleiding, markt, concurrentie, consumentengedrag, innovaties en economische transactiekosten zijn alle actoren die dit proces in gang gezet hebben en blijven vormgeven. De toenemende mobiliteit en (financiële) keuzevrijheid van consumenten maakt hen kritischer en bewuster ten aanzien van de locatiekeuzen die zij maken om zich te vermaken. De mogelijkheid om efficiënt en/of recreatief winkelen geeft vaak de doorslag bij deze afweging. Vanuit de vastgoedmarkt was behoefte aan het ontwikkelen van winkels doordat de markt voor kantoren eind van de vorige eeuw stagneerde. Bovendien bleef ook de omzet in de detailhandel eind vorige eeuw achter waardoor men op zoek ging naar concepten die de omzet weer zouden kunnen doen toenemen. Deze algemeen sociaal maatschappelijke en economische ontwikkelingen zien we terug in het huidige aanbod van ‘’winkels’’. Inmiddels beschikken we in Nederland over imago-winkels in de vorm van flagships en webwinkels, FOCs brengen fabrieksaanbod direct aan de man, behoefte aan leisure leidt tot steeds meer plannen waar de nadruk ligt op entertainment in de ruimste zin des woords.

De stedelijke multifunctionele omgeving

Als tweede kwam Josja van der Veer van MAB aan het woord. Ook zij gaf nadrukkelijk weer welke maatschappelijke ontwikkelingen ten grondslag liggen aan de veranderingen in de projectontwikkeling de afgelopen jaren. Het gedrag van de consument bepaalt of een centrumontwikkeling of winkelgebied het vanuit economisch oogpunt goed gaat doen. Het is dus aan de ontwikkelaar om aan de wensen en verwachtingen van die consument te voldoen.En wie is die consument? De huidige consument is verwend en ongedurig. Hij wil vermaakt worden. Winkelen moet geen noodzaak zijn, maar een leuke ervaring. Bovendien ziet de tijdsindeling van de huidige consument er veelal anders uit dan in het verleden. Men wil niet meer alleen op zaterdag de achterbak volladen voor de hele week. Men wil tussendoor of ’s avonds boodschappen doen, in elk geval op het moment dat het de consument uitkomt. Dit vraagt van alle vormen van detailhandel een behoorlijk aanpassingsvermogen en ook van de ontwikkelaar. MAB richt zich steeds meer op het ontwikkelen van een stedelijke omgeving in plaats van het ontwikkelen van een winkelcentrum. Dat betekent dat de nadruk bij de ontwikkelingen niet langer alleen op winkels ligt, maar juist ook op cultuur en vermaak. Zo wordt bijvoorbeeld aan het Oosterdokseiland de grootste bibliotheek van Nederland gerealiseerd. Ook de realisatie van Alexandrium in Rotterdam is een voorbeeld van hoe winkelen en vermaak in een synergetisch samenwerkingsvorm vele bezoekers weet te trekken. Daarnaast richt MAB zich op het herstellen van het stedelijk weefsel, het verbeteren van looproutes door herstructurering en het integraal aanpakken van lokale centra.
De stad heeft de toekomst met haar multifunctionele karakter. Daarvoor is het echter wel van belang dat zowel de gebouwen als de openbare ruimte van hoge kwaliteit zijn.

In de pauze waren er Spelen. Paul Rodenburg verlootte onder de aanwezigen twee exemplaren van ‘’Machine en Theater’’, het promotiewerk van Dion Kooijman.

‘’Anders kijken’’

Kees Moorman van Ahold Vastgoed BV maakte als derde spreker duidelijk dat ‘’anders kijken’’ hele nieuwe ontwikkelingen tot gevolg kan hebben. Ahold laat al jaren zien dat zij met haar Albert Heijn formule uitstekend in staat is op nieuwe wijze naar maatschappelijke ontwikkelingen te kijken. Zo heeft de supermarktketen steeds met haar formules adequaat ingespeeld op algemeen maatschappelijke ontwikkelingen als vergrijzing, emancipatie, hogere inkomens, toenemende arbeidsparticipatie en mobiliteit en minder tijd. Ook de toegenomen waarde van service en keuzevrijheid, gezondheid en veiligheid heeft meegewogen bij de ontwikkeling van nieuwe formules. Alle innovaties waren gericht op het steeds beter kunnen voldoen aan de wensen en verwachtingen van consumenten en hun kwaliteit van leven.

Hoewel die menselijke emotie met betrekking tot de kwaliteit van leven niet in modellen te vangen is, onderscheidt AH op dit moment verschillende winkelformules:

• De wijkwinkel

• Conveniencewinkel

• Binnenstadswinkel

• hypermarkt de AHXL

• en een bezorg boodschappendienst Albert.

Bij het bedenken van nieuwe formules hebben steeds drie partijen een rol met elk hun eigen belang:

• de consument heeft wensen ten aanzien van gemak, bereikbaarheid en juiste formules op de juiste plek;

• AH speelt hier zoveel mogelijk op in met haar conceptontwikkeling;

• de overheid is verantwoordelijk voor het planningsproces.

Het bewaken, controleren en voortdurend afwegen van verschillende belangen leidt nogal eens tot vertraging in de planvorming en realisatie. Volgens Moorman frustreert de overheidsregulering de marktdynamiek nogal eens. ‘’Anders kijken’’ blijft dan ‘’anders kijken’’, wanneer de overheid niet meewerkt.
Als voorbeeld van vernieuwing werden tot slot de plannen voor een nieuwe vestiging van AH bij ziekenhuis De Heel in Zaandam geschetst. Ziekenhuizen moeten ook steeds meer zelfstandig functioneren. Om die reden zullen zij moeten kijken naar hun eigen aantrekkingskracht. Met (o.a.) een vestiging van een qua concept aangepaste supermarkt kan een soort zorgboulevard gecreëerd worden. Op deze manier kan een ziekenhuisbezoek een aangenamer karakter krijgen. Voor een aantal aanwezigen in de zaal was dit idee te vernieuwend, gezien de aard van de kritische vragen. Echter in het kader van de verzelfstandiging van ziekenhuizen, de vergrijzing en het steeds dynamischer gedrag van mensen lijkt dit idee heel vruchtbaar. We zullen zien!

"Inspiratie"

Tot slot hield Michel van Tongeren een presentatie over het belang van branding bij winkelformules. Van Tongeren is werkzaam bij SVT Creative Consultants, een organisatie die zich bezig houdt met de marketing van winkelformules.
Om een bepaalde formule goed in de markt te zetten en te houden is een helder beeld van de identiteit nodig. De identiteit van een organisatie bestaat uit enerzijds rationele aspecten als bedrijfswaarden, anderzijds uit emotionele aspecten als persoonlijkheidskenmerken. Op basis van deze identiteit draagt de organisatie een missie uit, die vertaald wordt in een of meerder concepten. Concepten worden uitgewerkt in formules, die vervolgens met behulp van de inzet van de marketing-p’s leiden tot een imago.
Identiteit en imago worden steeds belangrijker bij de afweging van de consument om bepaalde formules te bezoeken. Mensen identificeren zich met merken. Het gebruiken of dragen van een merk geeft aan bij welke groep je hoort of wilt horen. Deze ontwikkeling is een gevolg van o.a. de toenemende (beschikbaarheid van) communicatiemiddelen en het toenemen van keuzemogelijkheden. Retail gaat hierdoor meer over leven dan over winkelen. En winkelen moet vooral leuk zijn, dat wil zeggen aansluiten bij de wensen van de consumenten. Retail is de spiegel van de maatschappij. Dat betekent dat je met de marketing van je winkelformule adequaat moet inspelen op maatschappelijke ontwikkelingen. Sterker nog, als je het actief aanpakt kunt je mede sturing geven aan deze ontwikkelingen. Ikea doet dit bijvoorbeeld door haar klanten de gelegenheid te bieden zelf actief hun smaak te ontwikkelen. Verschillende merken doen dit door hun eigen winkel te beginnen, zoals bijvoorbeeld Esprit. Merk- en winkelkeuze zijn zo sfeergevoelig geworden dat sommige merken een bijzonder vormgegeven winkel openen, waar directe omzet ondergeschikt is gemaakt aan imagebuilding.
Belangrijke boodschap is dat consumenten geïnspireerd moeten blijven je winkel te bezoeken. De kwaliteit van de inspiratie is beïnvloedbaar.

Na deze flitsende bijdrage, rondde Paul Rodenburg het formele deel af met spelen. Dit maal werden er twee exemplaren van ’Harvard Design School Guide to Shopping’’ door Rem Koolhaas en zijn studenten verloot.

Na afloop bleek tijdens de borrel dat Brood@Spelen opnieuw veel aanwezigen geprikkeld en vermaakt had. Wat zou er volgend jaar op het menu staan?

Een verslag van Jorine de Soet

wie waren erbij op 29 mei
A2 Stadsadviseur, ADDvisie, Ahold, Bakerstreet Benelux BV, Bakery Concepts BV, BAM NBM Vastgoed, Bouwmanagement Van Wamelen, BRO Adviseurs, Bureau Binnenstad Den Haag, Bureau Parkstad, Christiaan Retail en management consultancy, Corio Nederland Retail, CPLA Company, DesignMatch bv, DHV Huisvesting en Vastgoed, Droogh Trommelen Broekhuis, Ecorys-Kolpron, Fortis Vastgoed Ontwikkeling, Fun Factory Leisure Centers BV, gemeente Amsterdam, gemeente Apeldoorn, gemeente Bergambacht, gemeente Breda, gemeente Delft, gemeente Eindhoven, gemeente Den Haag, gemeente Groningen, gemeente Haarlemmermeer, gemeente Houten, gemeente Lelystad, gemeente Nieuwegein, gemeente Rotterdam, gemeente Utrecht, gemeente Vlaardingen, gemeente Zoetermeer, Generali, Goudappel Coffeng, Hogeschool Holland, Hoofd Bedrijfschap Detailhandel, HBG Vastgoedontwikkeling, ING Vastgoed Ontwikkeling, Interbrew, Jos de Vries The Retail Company, JvH amusementscentra, KvK Rotterdam, KvK Friesland, KvK Haaglanden, KIR projectmanagement, Knip ceo, Konre Groep BV, KPMG Metrum, Laurus, Locatus, MAB, Macintosh, McDonald's, Ministerie VROM, Muntz Marketing Communication Group, PMS, OntwikkelingsBedrijf Rotterdam, Polyground, Prisma Food Retail BV, Retail Management Center, RE-visie, RWRA, Schuitema Vastgoed, Simons Consultancy, Speksnijder Modehuizen, Stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer, Stadsdeel Osdorp, Stadsdeel Oud Zuid,  Strabo, Slegers Vastgoedontwikkeling, Snowworld Zoetermeer, SVT Creative Design, TRN, Universiteit van Amsterdam, VVV-ANWB, Winkelhof Bergambacht, WPM stedelijk management en citymarketing, e.d.  

----------------------------------------------

----------------------------------------------

verslag in Shopping Centre News (juli 2001)

Brood@Spelen middag 2001

over onderzoek, ontwikkeling en organisatie van
werelden van vermaak

'Geef het volk brood en spelen en het is gelukkig', zei Julius Ceasar. Er werden baden gebouwd, amfitheaters, circussen en het colosseum. Dat we ook 2000 jaar later niet zonder kunnen werd duidelijk gemaakt op de jaarlijkse door Paul Rodenburg (B@S Consultants) georganiseerde Brood@Spelen middag. Op 16 mei lieten de ruim 110 deelnemers zich bijpraten over de vele vormen van vermaak en de wijze waarop die functie vorm krijgt in cultuurtempels, op amusementsboulevards, in winkelcentra of zomaar op straat.

Locatie is alles!!!

Als eerste spreker maakte Arno Ruis (Kolpron) duidelijk dat de vraag naar en het gebruik van vrijetijdsvoorzieningen in Nederland nog steeds fors toeneemt. De laatste jaren is er een groot aantal nieuwe voorzieningen bijgekomen: overdekte golfbanen, kinderspeelhallen, multiplexen etc. etc. Deze groei heef een enorme betekenis voor de economie: zo’n 76 miljard gulden. De grote aandacht voor leisure, vermaak of hoe je het ook wilt noemen is niet alleen het gevolg van de nog steeds groeiende vraag naar vrijetijdsvoorzieningen. Ook vernieuwingen uit het buitenland en de interesse vanuit de vastgoedsector blijkt een belangrijke motor. Daarnaast gebruiken gemeenten meer en meer leisure als een profileringsinstrument. Leisure is immers een plezierige en vaak imagobevorderende toevoeging op het huidige aanbod publiekverzorgende functies. De ontwikkeling van drie deelbranches werden van commentaar voorzien: kinderspeelhallen, bioscopen en casino’s. Voor de kinderspeelhallen verwacht Arno Ruis een onstuimige groei verwacht. Voor de bioscopen ligt het iets anders: nieuw aanbod schept vooralsnog nieuwe vraag, maar er is al een heftige concurrentiestrijd uitgebarsten in bioscoopland. Voor de casino’s wordt groei in het aanbod verwacht (buitenlandse aanbieders) en een verdergaande differentiatie van concepten. In het succes en falen van die toekomstige voorzieningen is ‘locatie’ volgens Arno Ruis alles. Gemeenten moeten dan ook een ruimtelijk beleid opzetten voor leisure, waarbij naast afstemming, inpassing van leisure binnen de gemeente, sociale en psychologische aspecten zeker niet vergeten mogen worden. Belangrijke toetsingscriteria voor locaties zijn: bereikbaarheid en parkeergelegenheid, geen aantasting bestaande voorzieningenniveau, zichtbaarheid, veiligheid, kwaliteit openbare ruimte en flexibele invulling.

Miracle Planet: te vernieuwend

Jan Breteler (Atelier Ambré) vertelde over de ontwikkeling van Miracle Planet. Dit naast het Arke voetbalstadion in Enschede gerealiseerde project bleek al snel na de opening in 2000 op belangrijke onderdelen problemen te kennen. Miracle Planet omvat drie complexen: een megabioscoop, een indoor karting- en shootingcentrum en een entertainmentcentrum met nieuwe vrijetijdsvoorzieningen als speedworld, discovery mountain, starworld, stargate, soccercity, starlanes bowling en diveworld. In een volgende fase zou nog een kidsworld en skihelling en hotelaccommodatie worden toegevoegd. Voorlopig is het niet mogelijk om zelf nog te ervaren wat de verschillende voorzieningen inhouden, want sinds 3 mei 2001 grotendeels gesloten. Alleen de meer klassieke vormen van vermaak (bioscoop en bowling), diveworld en enkele horecabedrijven zijn nog open. Jan Breteler stond uitvoerig stil bij de totstandkoming van het project, de rol van de diverse betrokken partijen en de mogelijke redenen van de uiteindelijk problematische exploitatie en noodzakelijke sluiting van een groot aantal fun-cties. Achteraf gezien is de keuze en combinatie van diverse exploitanten niet optimaal gebleken. Zij bleken technisch en logistiek niet bestand bleken tegen de omvang en het voor Nederland volstrekt unieke karakter van het complex. De locatie had het eerste jaar te kampen met slechte parkeergelegenheid en slechte bereikbaarheid door omleidingen. Vooral aan de binnenkant van het complex: is veel aandacht besteed, echter minder aan buitenkant en directe omgeving. De openbaarheid gaf onveilige situaties. Achteraf gezien was het concept te vernieuwen, te enerverend, te groot. Het bood onvoldoende mogelijkheden tot flexibele aanpassing op korte termijn. Kortom, genoeg redenen om een prachtig nieuw complex op te laten vastlopen. Gemeenten kunnen bij het ontwikkelen van nieuw grootschalig en vernieuwend vermaak hier veel van leren.

Westergasfabriek: flexibel en stap voor stap.

Liesbeth Jansen, directeur Westergasfabriek gaf een kijkje in de keuken van deze oude steenkolengasfabriek. Het complex bestaat uit verschillende monumentale gebouwen. In 1992 is het complex overgedragen aan het stadsdeel Westerpark. De afgelopen 9 jaar zijn de gebouwen, vanwege de uitblijvende sanering, incidenteel verhuurd aan culturele instellingen en hebben tal van evenementen plaatsgevonden op het terrein. In 1998 is een ontwikkelingsplan opgesteld met als invulling: park, cultuur en bedrijvigheid. Vervolgens is de ontwikkeling van de gebouwen in 2000 overgedragen aan een projectontwikkelaar (MAB). De visie van het stadsdeel, inclusief de balans in culturele/commerciële verhuur en bijbehorend huurniveau is overgenomen door MAB. In de samenwerking investeert MAB in de exploitatie en is de Westergasfabriek BV verantwoordelijk voor de programmering en verhuur, voor de regie en communicatie en voor de relatie met het stadsdeel. Volgens Liesbeth Jansen is er geen geheime formule achter het ontwikkelen van dit unieke complex in Nederland. Belangrijk is dat er een duidelijke visie is en zeer gedreven mensen. En er moeten keuzes gemaakt worden, wil je niet blijven hangen in plannen en concepten. Het is voor iedere locatie anders, maar het kan als je uitgaat van je eigenheid, de geschiedenis en de betekenis van de plek. Belangrijke kernbegrippen voor dit project zijn: flexibele invulling, tijd en groei. Zet het niet in een keer neer, maar neem de tijd en laat het groeien!!

Integratie van vermaak, winkels en horeca: sfeer en ambiance belangrijk!

Henk Gianotten (EIM en KUB) sloot af door vanuit de retailkant kritisch te kijken naar vermaak, want ook vanuit deze hoek is er een groeiende interesse voor deze functie. In deze nieuwe tijd gaat het dan ook meer en meer om de integratie van de verschillende functies in een totaalconcept. Het gaat niet om de afzonderlijke functies, maar om de synergie tussen de functies. En wat is dan belangrijk voor de klant. Sfeer en ambiance zijn de sleutelwoorden en Henk Gianotten refereert even naar de experience-economie. We moeten er een goed gevoel aan overhouden. Waar het bij boodschappen doen om functionaliteit (doelgericht) gaat, speelt bij vermaak in combinatie met winkelen emotionaliteit (doegericht) een grote rol. Bij het ontwikkelen van nieuwe concepten moet je van te voren heel duidelijk weten wat je wilt uitstralen en pas dan maak je een keuze voor de functies. Doe vervolgens geen concessies aan je doelstellingen. Als je dat toch doet dan moet je de consequenties duidelijk onder ogen zien. En wat stimuleert dan het goede gevoel? Een hele rij: de sfeer en ambiance, afwisseling en variatie, multifunctionaliteit, aantrekkelijkheid, kwaliteit van de openbare ruimte, aansluiting bij de omgeving. Door Henk Gianotten in drie woorden samengevat: de combinatie van complexiteit, coherentie en mysterie.

Al met al een uiteenlopende en informatieve bijeenkomst over vermaak met een aantal belangrijke overeenkomsten in de verschillende presentaties: het belang van locatie, flexibiliteit in het proces en bij de invulling zijn een vereiste voor continuïteit, en heel belangrijk de mate waarin het aanbod het beoogde publiek aanspreekt. Geen succesverhalen zoals je vaak op deze bijeenkomsten hoort, maar een helder beeld van de werkelijkheid. En dat konden de deelnemers goed waarderen. We zijn benieuwd wat volgend jaar op het menu van de Brood@Spelen middag zal staan.

----------------------------------------------

----------------------------------------------

Brood@Spelen middag 2000

over onderzoek, ontwikkeling en organisatie van horeca

De Brood@Spelen middag van 2000 zit er al weer op. De 80 deelnemers wisselden van gedachten over het thema horeca op een passende locatie, het Jacobi Theater in Utrecht.

Verslag van Emmi Nelissen in Shopping Centre News 3 - juni/juli 2000

Geef het volk brood en spelen en het is gelukkig zei Julius Ceasar. Er werden baden gebouwd, amfitheaters, circussen en het Colosseum. De mensen juichten en amuseerden zich. Dat we ook 2000 jaar later niet zonder Brood@Spelen kunnen blijkt uit de vele nieuw gebouwde winkelcentra, arena's en poptempels, megabioscopen en grootschalige disco's, attractieparken en evenementen als Euro 2000 en de wereldtentoonstelling in Hamburg.

De Brood@Spelen middag is een initiatief van Paul Rodenburg, directeur van B@S Consultants. In zijn welkomstwoord vertelde hij dat Brood@Spelen bedoeld is als informatie- en communicatiekanaal voor iedereen die betrokken is in onderzoek, ontwikkeling en organisatie van winkels, horeca en vermaak. Naast de jaarlijkse Brood@Spelen middag wordt ook internet ingezet (www.broodenspelen.nl).

Kijkje in de keuken
In een ongedwongen sfeer schetsten vier sprekers hun visie op de horecasector. Binnenstadsmanager Leo Grunberg gaf de aanwezigen een kijkje in de keuken van de gemeente Eindhoven waar een geïntegreerd horecabeleid wordt ontwikkeld. Jarenlang gold een horecastop in Eindhoven, waardoor gevestigde horecaondernemers beschermd werden en waardoor tegelijkertijd vernieuwers weinig kans kregen toe te treden. De benodigde ingrediënten voor geïntegreerd beleid zijn: locatiebeleid (bestemmingsplan), exploitatiebeleid (milieu- en veiligheidseisen), horecaconcentratiegebieden (stimulerings-, consolidatie-, en toelatingsgebieden) en horecatypologieën. De instrumenten waarmee het beleid wordt bereid zijn de wet- en regelgeving (APV, horecawet), de beschikbare financiële middelen (grote stedenbeleid) en communicatietools.

Het gebruik en inzetten van communicatietools zijn dagelijkse praktijk voor gebiedsmanager Eugene van Gerwen (Polyground). Een gebiedsmanager streeft naar verbetering en behoud van kwaliteit in het winkel- en horecagebied. Dit kan alleen met de gouden regel: creëer draagvlak. Het opzetten van kwaliteitskringen is hierbij een beproefde methode. Hier worden gemeenschappelijke doelen van de drie belangrijke actoren, ondernemers (levendigheid), politie (veiligheid) en gemeente (leefbaarheid) aangepakt. Addertjes onder het gras zijn de hoge mutatiegraad in de branche die communicatie bemoeilijkt en het door de actoren veelal prioriteit geven aan de korte termijn belangen (economisch). Een voorbeeldproject op het gebied van veiligheid is de zogenoemde poetsverlichting, lampen die aanspringen bij calamiteiten of die na sluitingstijd aangaan.

Horecaconcepten
Consultant Arjan Knoppert (Interbrew) gaf de aanwezigen een tour langs verschillende horecaconcepten, echter niet voordat hij kort had toegelicht wat hieronder verstaan moest worden. Een concept ontstaat volgens hem uit de dynamiek tussen uitgaansgebied (locatie), uitgaansaanbod (formule) en uitgaanspubliek (doelgroep). Wat zijn nu de hot spots in horecaland internationaal gezien? Dia’s van themarestaurants -meer attractie dan ontmoetingsplek-, booming Ierse en Engels pubs -belangrijk communicatiemiddel voor bierintroducties-, de wereldwijd in opkomst zijnde Belgische cafés met het accent op de keuken en biercultuur, het goed werkende totaalconcept van internationale themacafés , het commercieel interessante eten-drinken-dansen concept, en de pretentieuze aan de top van de markt staande trendy bars en restaurants werden door deze ‘beroepsstapper’ van commentaar voorzien.

Showbizz
'No business without showbusiness' was het credo van adviseur Robert Marijnissen (Kolpron). Hij belichtte de diverse gradaties waarin horeca bij attracties (Burgers Zoo) of winkels (Blue Water) voorkomt en gaf aan dat de scheiding tussen horeca en detailhandel sec steeds minder duidelijk te maken is. Hij liet de aanwezigen watertanden bij de poetsverlichting van Las Vegas. En passant liet hij zijn publiek weten hoe een attractie van een minuut verblijfsduurverlengend kan werken. Al met al zorgden zijn ‘vakantiedia’s’ voor een luchtige afsluiting van een leerzame eerste Brood@Spelen middag.

Een aantal deelnemers gaf te kennen uit te kijken naar de volgende Brood@Spelen middag die overigens pas volgend jaar georganiseerd zal worden. We zijn benieuwd.

Emmi Nelissen in Shopping Centre News 3 - juni/juli 2000

 

Brood@Spelen Bijeenkomsten